2016物业管理师制度与政策考点:管理规约制度
㈠管理规约
⒈管理规约的概念:管理规约⑴是由全体业主共同制定的(共同契约),⑵规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,⑶对业主具有普遍约束力的自律性规范,⑷管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律法规,或者损害社会公共利益,一般是以书面形式订立的。
⒉管理规约四个方面的主要内容:⑴有关物业的使用维护管理;⑵业主的共同利益;⑶业主应当履行的义务;⑷违反公约应当承担的责任。
⒊管理规约的法律效力:管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意两点,⑴对物业使用人也发生法律效力;⑵对物业的继受人(即业主)自动产生效力。
㈡临时管理规约
⒈临时管理规约的概念,建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的'义务,以及违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定(在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约)。
⒉临时管理规约的制定:临时管理规约制定的主体,一般由建设单位在出售物业之前预先制定;制定时间:临时管理规约制定的时间为物业销售之前。
⒊相关主体的法律义务,1建设单位不得侵害物业买受人司法权益的义务;2建设单位对临时管理规约的明示和说明的义务;3物业买受人对临时管理规约承诺的义务。
⒋2004年9月建设部发布《业主临时管理规约(示范文本)》
临时管理规约的内容,⑴物业的自然情况与权属情况;⑵业主使用物业应当遵守规则;⑶维修养护物业应当遵守的规则;⑷涉及业主共同利益的事项;⑸违约责任。
⒌业主使用物业应当遵守的规则,⑴遵守相邻权规定(三个方面要做出约定,不得妨碍其他业主正常使用物业;不得损害公共利益和他人利益;改变设计用途要经相邻业主同意并报批),⑵遵守房屋装饰装修规定,⑶共用部位、共用设施设备的使用规定,⑷使用物业的禁止性规定(有8点)。
1损坏房屋承重结构,主体结构破坏房屋外貌,擅自房屋设计用途
2占用或损坏物业公用部位,共用设施设备及相关场地擅自移动共用设施设备
3违章搭建。私设摊点
4在非指定地点倾到或抛洒垃圾杂物
5违反相关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、、排放有毒有害物质和发出超标噪音
6擅自在物业共用部位和相关场合悬挂、张贴、涂改、刻画
7利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动
8违反物业管理区域内饲养动物的规定
⒍涉及业主共同利益的事项,⑴全体业主授予物业管理企业行使的管理权利,⑵业主承诺按时足额交纳物业服务费用,⑶利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。
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