2015年房地产估价师《案例与分析》考前训练题(1)
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年 6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
问题:
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
参考答案:
(1)错误有:
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧:
①可能存在的.施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
-
房地产估价师《制度与政策》复习题
古今中外有学问的人,有成就的人,总是十分注意积累的。接下来应届毕业生考试网小编为大家编辑整理房地产估价师《制度与政策》练习题,希望大家认真对待。1、根据业主大会的授权,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的()。A.物业管理合同B.物业服务...
-
房地产估价师《制度与政策》单选预测试题
考生要巩固知识点,强化练习。下面是小编分享的房地产估价师《制度与政策》单选预测试题,欢迎大家练习!1.()年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金,提出了以大幅度提高租金为基本环节的改革思路。A.1949~1955B.1956~1965C.1966~1978D.1978~1991...
-
房地产估价师《经营与管理》习题及答案
多选题:1、房地产资产的不可移动性,要求房地产所处的区位必须对()都具有吸引力。A.置业投资者B.开发商C.承包商D.租客E.专业人士标准答案:a,b,d2、从物理形态上划分,作为房地产投资对象的房地产资产类型主要有()。(2005年试题)A.商住楼B.土&&地C.在建工程D.写字楼E.建成后...
-
2017房地产估价师《制度与政策》专项练习题
知识是引导人生到光明与真实境界的灯烛,愚暗是达到光明与真实境界的障碍,也就是人生发展的障碍。以下是本站小编整理的2017房地产估价师《制度与政策》专项练习题,欢迎来学习!1.()年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金,提出了以大幅度提...