2015房地产估价师《案例与分析》考前冲刺题6

1、工业房地产及其估价有哪些特点?

　答案：

(1)涉及的行业多。

(2)非标准厂房多，单价相差大。

(3)要区分设备和建筑物的造价。

(4)受腐蚀的可能性大。

2、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?

答案：

(1)影响居住房地产区域因素主要有：交通条件;生活服务设施;教育配套设施;环境质量：

(2)影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级：装修;设备与质量;质量;朝向与楼层。

3、问：房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?

　答案：

(1)房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。

(2)市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。

(3)市场法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的抑制价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的办法。从中可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观价格或可修正为正常价格。源：中华考试网

收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。

成本法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的'价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价对象现在的客观市场价值。

4、房地产估价技术路线的确定过程。

答案：确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。考试用书

5、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系?

答案：保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。 ‘保险金额是保险双发当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能大于保险价值。