2017房地产估价师《案例分析》冲刺训练题
案例一:
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2),合同1规定甲必须于5月25日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修,装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费,5月25日付清剩余购房款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。按规定,在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案:
1.估价时点是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是( )
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案:1.A,2.A
解 析:
1.即估价时点是合同订立之日。理由如下:合同是有法律效力的文书,双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下,估价对象的客观市场价值或价格,因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项,因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同,不是买卖合同,装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例二:
某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的.用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径( )。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
标准答案:A,D,B,C
解析:
1.根据合法原则确定,不能依据房屋现实使用用途确定,最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续,再依据规划手续去办理房产变更手续,因此最佳答案选D。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值,不计算土地价值。
-
2016房产估价师《理论与方法》练习题大纲
2016房产估价师考试临近,为了帮助大家更好地做好最后的复习备考工作,本站小编带来一套《理论与方法》部分的练习题,欢迎大家阅读参考,更多内容请关注应届毕业生网!1.(),建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.200...
-
2017房产估价师制度与政策考试练习题
201房产估价师考试就快到了,剩下几个月左右的复习时间,各位考生要抓紧了,小编为大家带来一套制度与政策的考前练习题,欢迎大家阅读参考,就跟随本站小编一起去了解下吧,想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生考试网!单项选择题1.某房地产开发商销售给张某一套商...
-
房地产估价师制度与政策备考复习题
我们学习中虽然苦,有许许多多的挫折,困难,等待着我们,所以我们要勇敢的面对困难,挑战困难,永不言败,那么成功离我们就不远了。应届毕业生考试网小编为大家搜索整理了房地产估价师制度与政策备考复习题,希望对大家备考有所帮助。多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答...
-
房地产评估师考试《理论与方法》模拟题
1.某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.20002.从卖房的角度看,成本法的理论依据是()。A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花...