房地产估价师《案例分析》考前冲刺题2017
案例一:
某公司拥有一栋旧写字楼,《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修,经房屋鉴定部门鉴定为危房,由上级总公司批准翻建,建筑面积可增至600m2,该公司认为建600m2经济上不合算,擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业,拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在( )。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
2.评估时依据的建筑面积应为( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择( )。
A.房地产管理部门
B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构
D.验资机构
标准答案:B,D,C
解析:2.因为评估时,估价对象为一新建成的写字楼,没有经过政府规划部门批准,不能办理房产证,无法确定其合法建筑面积,故不能选1000m2;原房已灭失,也不能选460m2。
案例二:
赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有:
1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的.购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他有关房地产市场资料。
请问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
标准答案:
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全,比如缺赵某装修花费成本的证明,拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
-
房地产估价师理论与方法练习题附答案
房地产估价师试分为四个半天进行,每个科目考试时间为两个半小时。下面,就和小编一起来看一看房地产估价师理论与方法练习题附答案,希望对大家有帮助!1、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,属于()。A...
-
2015年房地产估价师《制度与政策》模拟题
1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估,评估价格为300万元。按国家规定,该评估机构收取评估费最高为()元。A.9000B.10000C.12000D.15000标准答案:B解析:100×5‰+200×2.5‰=1万元。2、某房地产经纪公司独家代理,为刘某介绍成交一套...
-
房地产估价师《制度与政策》模拟测试题
一、单项选择题(共40题,每题0.5分,每题的备选答案中有一个最符合题意,请在答题卡涂黑其相应的编号)1.廉租住房租金由()构成。A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金2.房地产开发项目的动工日期,超过土地使用权出让合同约定满...
-
2017年房地产估价师《制度与政策》测试题
1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。()2、一般来说,不宜直接使用实际成...