2017房地产估价师《案例分析》强化练习题
学习的过程就是思考的过程,就是提出问题,思考问题,寻找问题答案的过程,以下是小编整理的2017房地产估价师《案例分析》强化练习题,就跟随小编去了解下吧,想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生考试网!
甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/㎡,其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后,建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低,而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡,远低于其当时投入的建设成本,很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
请问:乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
标准答案:
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的`理由有
1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右,房地产市场情况已发生了变化。
2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求不足也会导致成交价格较低。
4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5.2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同,2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性,更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
指错题:
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000㎡,其中1层有600㎡为酒店大堂,900㎡出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40㎡;会议室5间,建筑面积共500㎡;自用办公室3间,建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正:
1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)
酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)
标准答案:
1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。
2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。
3.自用办公室价值计算重复,因其价值已包含在酒店的整体价值内。
4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误,不是6007万元,应为6005万元。
-
2017年房地产估价师制度与政策精考试题及答案
第一部分1.按照《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得转让拆迁范围内的房屋。()2.房屋拆迁公司在房屋拆迁中,根据其服务对象,凡是排他性的且不是共享性的,可以认定为公益事业。()3.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑,不予补偿。()...
-
房地产估价师考试《制度与政策》判断题精选
在房地产估价师考试中,经常会有判断题,下面小编为大家带来了房地产估价师考试《制度与政策》判断题,欢迎大家阅读,希望能够帮助到大家。1.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。()答案:√解析:房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到...
-
2015年房地产估价师《经营与管理》专题训练
1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。A.适应性B.异质性C.政策影响性D.相互影响性【答案】C2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。A.收益为零B.产生的...
-
2017年房产估价师《经营与管理》考场练习
1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()A.对B.错2.一种产品差别值开发的前提条件包括()。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性A.①②④B.①②③④C.⑤⑥⑦⑧D.⑤⑥⑧3....