2017年房地产估价师《案例分析》随堂习题

焦急等待2017年房地产估价师考试的小伙伴们可以备考啦，应届生毕业网为大家整理的2017年房地产估价师《案例分析》随堂习题，希望对大家有所帮助!

(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目 前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包 套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

请问：

1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

2、写出估价技术路线。

(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目 的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账， 双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万 元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自 己应分得 1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

参考答案：

(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正， 求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出 收益价格。

(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部 分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须 一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是 在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式 公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时， 需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销 售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

1、( )是指由调查人员向被调查者询问,由被询问者答复的调查方法.

A.直接观察法

B.间接观察法

C.采访法

D.报告法

2、已知某市1999-2002年商业用房竣工面积分别为22万m2、31万m2、38万m2、42万m2.1999-2002年商业用房竣工面积平均发展速度是( )

A.124.05%

B.117.55%

C.32.3%

D.25.49%

3、在编制概算时,零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的( )进行估算.

A.5%～8%

B.8%～10%

C.3%～5%

D.10%～12%

4、建设工程总造价由( )构成.

A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费

B.建设项目总费用+合理利润+税金

C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税

D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息

5、供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后,供给量作出反应的程度.通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度.供给价格弹性系数是( )与( )的比值.

A.供给量变动率价格变动率

B.需求量变化率价格变化率

C.价格变化率供给量变化率

D.价格变动率需求量变化率

6、对单个厂商而言,他按利润最大化原则决定产品的产量,厂商均衡的条件是( ).

A.边际收益大于边际成本

B.边际收益等于边际成本

C.边际收益小于边际成本

D.A、B、C都不正确

7、金融工具有多种多样,一般将其分为( )两类.

A.直接金融工具和间接金融工具

B.企业金融工具和个人金融工具

C.长期金融工具和短期金融工具

D.贷款金融工具和存款金融工具

8、在现代经济条件下,各国金融机构体系一般包括四个部分,即( ).

A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行

B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构

9、我国《保险法》规定:"( )是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议."

A.保险协议

B.保险合同

C.保险合约

D.保险形式

10、( )是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范.

A.中国会计制度

B.中华人民共和国会计制度

C.会计法

D.国家统一会计制度

参考答案:1、C 2、A 3、A 4、D 5、A 6、B 7、A 8、B 9、B 10、D

(一)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让 金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售 出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

1.该厂房装饰装修改造后的总价值为()万元。

A.2240

B.2000

C.1785.71

D.1760

2.需补交土地使用权出让金等费用为()万元。

A.100

B.200

C.240

D.300

3.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万元。

A.1785.71

B.1313.25

C.1170.39

D.933.07

4.不属于待开发的土地是()。

A.生地

B.毛地

C.耕地

D.熟地

(二)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房 屋建设期为 2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满 后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

5.该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。

A.市场法

B.成本法