2015年房地产估价师试题《案例与分析》必考题
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2003年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
问题:
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
2、写出估价技术路线。
参考答案:
1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、 ①市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求出比准价格。 ②收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的`计算公式求出收益价格。
某企业购得一个已停工5年的在建工程,结构封顶,其中1-4层为商业裙楼,5-27层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
问题:
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。
参考答案:
1. 题中所给出的已停工5年的在建工程,俗称之为“烂尾楼”,购置者欲向银行申请抵押贷款,首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分,及5-8层住宅的哪一部分,即待估房地产的估价对象应该予以明确,当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清,在此基础上评估的抵押价值,应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额,宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2. 具体地说,商业裙楼部分可以收益法为主,辅之以市场法与假设开发法,住宅部分可以市场法为主,辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程,尚未竣工,更未验收启用,续建过程中的水电、设备购置安装费用,尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓,则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外,对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值,对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值,在确定评估价值时,需考虑的主要因素有:土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
-
房地产估价师《制度与政策》复习题
古今中外有学问的人,有成就的人,总是十分注意积累的。接下来应届毕业生考试网小编为大家编辑整理房地产估价师《制度与政策》练习题,希望大家认真对待。1、根据业主大会的授权,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的()。A.物业管理合同B.物业服务...
-
房地产估价师《制度与政策》单选预测试题
考生要巩固知识点,强化练习。下面是小编分享的房地产估价师《制度与政策》单选预测试题,欢迎大家练习!1.()年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金,提出了以大幅度提高租金为基本环节的改革思路。A.1949~1955B.1956~1965C.1966~1978D.1978~1991...
-
房地产估价师《经营与管理》习题及答案
多选题:1、房地产资产的不可移动性,要求房地产所处的区位必须对()都具有吸引力。A.置业投资者B.开发商C.承包商D.租客E.专业人士标准答案:a,b,d2、从物理形态上划分,作为房地产投资对象的房地产资产类型主要有()。(2005年试题)A.商住楼B.土&&地C.在建工程D.写字楼E.建成后...
-
2017房地产估价师《制度与政策》专项练习题
知识是引导人生到光明与真实境界的灯烛,愚暗是达到光明与真实境界的障碍,也就是人生发展的障碍。以下是本站小编整理的2017房地产估价师《制度与政策》专项练习题,欢迎来学习!1.()年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金,提出了以大幅度提...