2015年房地产估价师《案例与分析》备考题
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甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得 1368.55万元。
问题:
若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元。
3.因为,如果乙拿走的房屋用于销售,共可回收价款2790万元,双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得1367.1万元。
2
某企业购得一个已停工5年的在建工程,结构封顶,其中1-4层为商业裙楼,5-27层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
问题:
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。
参考答案:
1. 题中所给出的`已停工5年的在建工程,俗称之为“烂尾楼”,购置者欲向银行申请抵押贷款,首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分,及5-8层住宅的哪一部分,即待估房地产的估价对象应该予以明确,当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清,在此基础上评估的抵押价值,应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额,宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2. 具体地说,商业裙楼部分可以收益法为主,辅之以市场法与假设开发法,住宅部分可以市场法为主,辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程,尚未竣工,更未验收启用,续建过程中的水电、设备购置安装费用,尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓,则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外,对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值,对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值,在确定评估价值时,需考虑的主要因素有:土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
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2015年房地产估价师《制度与政策》预测题(5)
1、给排水室内部分表示一栋建筑物的给水和排水工程,其施工图的组成主要包括()。A.给排水平面图B.纵断面图C.系统轴测图D.节点详图2、根据石材的生成条件,按地质分类法可将其分为()。A.石英岩B.岩浆岩C.沉积岩D.变质岩3、办理托收承付结算的款项,只能是商品交易的`...
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2017房地产估价师考试《制度与政策》预测押题训练
1.下列企业或机构中,不属于房地产业的是()。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业【答案】D【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括开发经营、房地产中介服务、物业管...
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2017年经营与管理专项训练题
引导语:经营的本质是创造,经营就是从无到有、从小到大、从不发展到发展、从不安定到安定的创造过程。以下是小编整理的2017年经营与管理专项训练题,欢迎参考!多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号,全部...
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房地产估价师制度与政策判断题专项练习
1.城市房屋拆迁估价,是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。(对错正确答案对,2.集体土地上的拆迁行为按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。(对错正确答案错,3.一幢房屋,其价值仅受建筑结构...