2015年房地产估价《案例与分析》练习题

　一、问答题(共3 题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.

请问：

1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。

1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为(　　)亿元。

A10B.11C.13D15

2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为(　　)亿元。

A.12B.14C.15D.16

3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应(　　)。

A.委托房地产估价机构评估确定

B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

C由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定

D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定

4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为(　　)。

A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限

(二)甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格,经调查：甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万M2,其中已售出3万M2，经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。

5.法院第一次拍卖保留价应为(　　)万元。

A.7500B.9600C.12000Dl8000

6.拍卖完成后，首先应支付的费用为(　　)。

A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金

7.拍卖变现时的费用及税金不包括(　　)

A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税

(三)甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

8对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为(　　)o

A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法

9.规划调整该开发项目造成的损失不包括(　　)

A.投资利息损失B.土地价值减损

C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失

10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为()万元。

A.655.85B.682.08C1675.85D.1702.08

试题参考答案

一、问答题

(一)评分要点：

1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。(2分)

(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)

2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。(2分)

3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。(2分)

(或：不应把租金直接作为有效毛收入.2分)

4.不应选用350元/M2作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)。(2分)

(或：未说明收益年限，2分)

5.不应选用银行贷款利率作为折现率。(2分)

(二)评分要求：

1.( l )加油站的`房屋(1分)、构筑物(1分)及其占用范围内的使用权。(1分)

( 2 )加油站的设施设备以及工器具等动产。(1分)

( 3 )加油站的特色装饰装修。(1分)

( 4 )加油站的特许经营权。(1分)

2.( l )加油站的房地产权属证书(房屋所有权证、国有土地使用证)。(1分)

( 2 )加油站的设施设备情况(储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。(l分)

( 3 )加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。(1分)

( 4 )加油站近3年的经营状况及财务报表。(1分)