2016房地产估价师考试案例分析练习试题
某商业楼建筑面积为5000m2,于2000年9月1日开业,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限40年,自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。
1.采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
2.采用收益法估价时,下述观点不正确的是( )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日。
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的'70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800转自:考试网 - []
B.2940
C.4000
D.4200
4.假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
答案:1.A2.C3.C4.D
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