2016房地产估价师考试案例分析复习题
2016房地产估价师考试很快就要到了,下面是yjbys小编整理的案例分析部分的复习题,希望能对大家的备考有帮助,更多内容请关注应届毕业生网。
1、工业房地产及其估价特点。①涉及的行业多;②非标准厂房多,单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。
2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础,要分别估算,扣除设备基础价值)。
由于工业房地产的特点,所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的.重置价格,从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径:一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表,根据跨度、柱距、高度等修正,修正参数由经验得出。来自
3、影响工业房地产的主要区域因素:交通条件、基础设施、地理位置。
4、影响工业房地产的主要个别因素:用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则,能改变用途的,以其最高最佳使用用途估价)。
特殊用途房地产估价
即这类房地产通常都伴随着专营权,因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价,意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如:加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益,即超额剩余价值。
案例:
某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为14000┫。建设环城公路需占用该小区500┫绿地,并拆除一幢面积为900┫的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估。
问题:
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
【参考解析】:
1.政府应对占用的小区500┫绿地进行赔偿,依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定,建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有,即使是市政建设需要占用,也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费,同时,由于修建环城公路,给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900┫的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含:被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费,安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。
-
房地产投资的形式与利弊
房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括开发投资和置业投资。间接投资包括:①投资房地产企业的股票或债券,②投资房地产投资信托基金,③购买住房抵押支持证券。一、房地产直接投资㈠房地产开发投资——短期投资开发投资→增量供给。建...
-
房地产估价文书的类型有哪些
房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。那么房地产估价文书的类型有哪些呢?一起来看看!(1)估价委托书估价委托书是由估价需求方出具的,明确估价目的、估价对象、估价时点、估价服务收费标准、付款方式、估价报告交付日...
-
2017房地产估价师理论与方法模拟真题及答案
一、单选题1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是()。A.2%B.3%C.4%D.0答案:D解析:残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例,按照房屋折旧的有关规定,钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.2.收益法适用的条件是房地产的()。A.收益能够量化B.风险能够量化C....
-
2016房产估价师(闲置土地的认定)考点整理
2016年房地产估价师临近,剩下的复习时间不多了,下面是yjbys小编为大家整理的关于闲置土地的认定的考点,希望能对大家有帮助,更多内容请关注应届毕业生网!闲置土地的认定■概念▲闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准机关的'同意,超过规定的期限未...