中级经济师《房地产专业知识》第一章复习重点

导语：在中级经济师的考试中， 关于《房地产专业知识》的第一章相关内容大家都知道是什么吗?下面本站小编为大家整理了一些重要知识点，需要复习的小伙伴们一起来看看吧。

第一章 房地产经济基本理论

1、房地产与其他财产、资产、商品等的最大不同是位置固定、不可移动。评判一宗房地产好坏的重要因素之一是其区位。

2、区位：通常是指某一事物与其他事物在窨方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标，区位还强调自然界的各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

3、区位的特征：综合性、确定性、层次性、历史性。

4、按时客体的多样性，区位分为自然区位和社会区位，自然区位又分为天文区位和自然地理区位，社会区位又分为经济区位、文化区位、政府区位等。

5、北京位于北纬39。57/，东经116。79/是天文区位。

6、政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担，经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。

7、在特定的时间内，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。方位和距离决定区位的唯一性。

8、距离对区位的影响通常比方位更重要，主体和客体间的区位关系必须有距离因素。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

9、根据尺度大小，区位有下列四个层次：大位置、小位置、地址、微位置。

10、地理环境的变化引起区位的历史变迁。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

11、区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

12、房地产位置包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层。

13、为了更好的衡量和描述一宗房地产的交通，用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去的方便程度”。

14、区位对价格的决定作用几乎是房地产所独有的。

15、农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，他出版的《孤立国》一书，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。

“孤立国”理论的前提：是一个天然均质的大平原，在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，周围是农村和农业用地;城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠该城市供给工业品;孤立国内唯一的交通工具是马车，它是唯一的交通工具;农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比;农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

杜能认为：某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素决定，它们之间的关系为：P=V-(E+T)，V、E是常数，V与E之差也是常数，上式可写成P+E=V-E=K。

“孤立国”中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的市场价格都要由这个市场来决定。只有把运费支出压缩为最小，才能实现利润最大化。

根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是“杜能圈”。

杜能圈的六种耕作制度：第一圈为自由农作区，第二圈林业区，第三圈谷物轮作区，第四圈草田轮作区，第五圈三圊农作制区，第六圈畜牧业区。

“杜能圈”的修正模型：杜能根据市场价对“杜能圈”进行了修正，他假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运的费用只及马车运费的1/10，于是一个距城100英里、位于河流边上的农场，与一个同城市相距10英里、位于公路边上的农场是等同的。还考虑了在孤立国内出现其他小城市的可能，大小城市就会在产品供应等方面展开竞争，结果根据实力和需要形成各自的市场范围。

16、工业区位理论的'奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费是运输物的重量和距离的函数，亦即运费与运输吨公里成正比关系。

他对工业用原料进行了分类：一是遍布性原料;二是限地性原料。

原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。只有在原料、燃料与市场之间找到最小运费点，才能找到工业的理想区位。

劳工成本是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素。工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用，就会迁移。劳工系数=劳工成本指数(即每单位产品之平均工资成本)/需运输的总重量。

集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响：生产或技术集聚，也称纯集聚，它对工业效益的影响一是企业规模扩大;二是企业间的协作，分工序列化。社会集聚，也称偶然集聚，是由于企业外部因素引起的，一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

韦伯认为，生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。

17、中心地理论，由德国地理学家克里斯塔勒在1933年发表的《德国南部的中心地》一书中提出的。

中心地：指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能：由中心地提供的商品和服务，不包括中心地制造业方面的活动。

中心性：一个中心地对周围地区的影响程序，可用高、低、强、弱、一般、特殊等来形容和比较。

需求门槛：指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

商品销售范围：指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某种商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止，每个中心地的市场区为圆形，各厂商的贺形范围重叠区域，以无差别线划分，圆形市场区被六边形的市场所替代。

高级商服中心，提供从高级到低级的全部商品和服务;中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动;而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。18、城市窨结构理论是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。

代表性的理论有：同心圆理论，扇形理论，多核心理论，中心商务区土地利用模式。

同心圆理论是伯吉斯总结出来的，城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，形成5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区;第二环带为过渡地带;第三环带是工人住宅区;第四环带是高级住宅区;第五环带为通勤人士住宅区。

弱点：忽略了交通道路、自然障碍物、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响。1932年，巴布克考虑到交通轴线的辐身作用，将同心圆模式修正为星状环形模式。

扇形理论是霍伊物于1939年创立的，该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最的方面由市中心向市郊呈扇形发展。由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成，他还把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐身状交通主干线所增加的通达性自然数为附加通达性。

多核心理论最先是麦肯齐于1933年提出的，然后又被哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。多核心理论基于地租地价理论。

中心商务区商务区土地利用模式：

中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积，中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积×100%，把CBHI>1，CBII>50%的区域界空为CBD。把CBD的土地利用空间结构分为4个圈层：零售业集中区、多层建筑集中区、办公区、商服活动区。

19、供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格水平的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。

20、房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并县能够(或承租)的数量。其形成条件有两个：一是消费者愿意购买，即有购买欲望;二是消费者能够购买，即有支付能力。在确定某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。

21、房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

22、决定房地产需求量的因素：除了随机因素，经常起作用的因素有该种房地产的价格水平;消费者的收入水平;消费者的偏好;相关物品的价格水平;消费者对未来的预期限。

23、由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。在预期价格涨落的情况下，是“买涨不买落”。

24、需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。19世纪英国人吉芬发现，在1854年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”，这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。

25、对正常商品来说，消费的收入与需求成正比;对低档商品来说，消费收入与需求成反比。

26、与某种房地产相关的特品，指该种房地产的替代品和互补品。

27、房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲线，如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移;反之，需求曲线就会向左位移。

28、房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商和拥有者愿意供给;房地产开发商和拥有者有能力供给。

29、房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发商和拥有者供给的总和。

30、潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产产量+其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量。

31、决定房地产供给量的因素：除了随机因素，经常起作用的有该种房地产的价格水平;该种房地产的开发建设成本;该种房地产的开发技术水平;房地产开发商对未来的预期。

32、供给量与价格正相关的关系称为供给规律。

33、房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。价格上升，供给增加;价格下降，供给减少。

34、需求曲线与供给曲线相交于一点，这一点就是均衡点，在均衡点上所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。

35、房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

36、均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

37、房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。供给不变，需求增加，则价格上升，反之减少;需求不变，供给增加，则价格下降，反之上升。

38、房地产供求与价格关系的特殊性：全国房地产总的供求状况;本地区房地产总的供求状况;全国同类房地产的供求状况;本地区同类房地产的供求状况。

39、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。

40、狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益;广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬收益。地租的本质是超额报酬或收益。