2015年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

　　一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

1、在房地产价格中，市场价格是(　　)。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

【正确答案】：D

【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。参见教材P95。

【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】

2、市场法的理论依据是房地产价格形成的(　　)。

A.预期原理

B.市场有效原理

C.替代原理

D.生产费用价值论

【正确答案】：C

【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】

3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　　)。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】

4、房地产权利的种类中，属于债权的是(　　)。

A.地役权

B.土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

【正确答案】：D

【答案解析】：租赁权属于债权。参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　　)元/㎡。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.8

【正确答案】：C

【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】

6、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为(　　)元/平方米。

A.8460

B.8500

C.8790

D.883

【正确答案】：B

【答案解析】：各年增减量分别为320、330、350、340、平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338、2010年价格=6810+338×5=850【该题针对“平均增减量法”知识点进行考核】

7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　　)元/㎡。

A.2593

B.3298

C.3098

D.29

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P184～185。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。

首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元

建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。

【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】

8、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的(　　)进行移动平均。

A.市场行情

B.周期长度

C.实际时间

D.变动程度

【正确答案】：B

【答案解析】：在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P352。

【该题针对“移动平均法”知识点进行考核】

9、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为(　　) 元/m2。

A.4120

B.4149

C.4184

D.4216

【正确答案】：C

【答案解析】：预测2003年的价格为：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)参见教材P351。

【该题针对“平均发展速度法”知识点进行考核】

10、某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　　)年。

A.40

B.45

C.50

D.60

【正确答案】：C

【答案解析】：在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P310～311。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

16、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用(　　)的估计值。

A.正常

B.较低

C.平均

D.较高

【正确答案】：B

【答案解析】：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P170。

【该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】

17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于(　　) 元/m2。

A.4800

B.5124

C.5800

D.7124

【正确答案】：C

【答案解析】：预测2008年的价格为：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。参见教材P350。

【该题针对“平均发展速度法”知识点进行考核】

18、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(　　)万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

【正确答案】：B

【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。参见教材P190。

【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】

19、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　　)元/㎡。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

【正确答案】：B

【答案解析】：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。参见教材P280～281。

【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

20、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做(　　)。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

【正确答案】：D

【答案解析】：房地产的均衡价格是房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格。参见教材P90。

【该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核】

21、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为(　　)元。

A.12650

B.5000

C.13911

D.12574

【正确答案】：D

【答案解析】：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值

租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574、损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。

【该题针对“对房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

22、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　　)的特性。

A.独一无二和供给有限

B.流动性差和价值最大

C.独一无二和价值量大

D.不可移动和用途多样

【正确答案】：C

【答案解析】：估价的基本条件。参见教材P11。

【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

23、在估价报告中应包含一份由(　　)的估价师签名、盖章的声明。

A.本估价机构所有

B.所有参加该估价项目

C.对该估价项目负第一责任

D.本估价机构法定代表人

【正确答案】：B

【答案解析】：所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字。参见教材P412。

【该题针对“撰写估价报告”知识点进行考核】

24、在保险事故发生后，房地产保险需要评估(　　)，以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格

B.保险价值

C.商品价值

D.所遭受的财产损失

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P18。在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。

【该题针对“对房地产估价的各种需要”知识点进行考核】

25、长期趋势法适用的对象是(　　)。

A.价格有明显季节波动的房地产

B.价格无明显季节波动的房地产

C.价格无明显变动的房地产

D.价格有明显变动的房地产

【正确答案】：B

【答案解析】：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材P345～346。

【该题针对“长期趋势法概述”知识点进行考核】

26、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　　)万元。

A.5208

B.533

C.695

D.711

【正确答案】：A

【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

27、通常房地产开发投资利润率的计算基数为(　　)。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P282～283。通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。

【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】

28、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用(　　)时的汇率。

A.成交日期

B.估价时点

C.估价作业日期

D.估价委托日

【正确答案】：A

【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的`汇率。参见教材P184。

【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】

29、下面(　　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A.装饰装修改造

B.修建广场、公园、公共绿地

C.调整城市发展方向

D.改变城市格局

【正确答案】：A

【答案解析】：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P66。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

30、防范估价风险的最后一道防线是(　　)。

A.撰写估价报告

B.内部审核估价报告

C.出具估价报告

D.估价资料归档

【正确答案】：B

【答案解析】：对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。参见教材P415。

【该题针对“审核估价报告”知识点进行考核】