房地产估价师考试真题：估价理论与方法

　　单项选择题(每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估

2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因( )的需要。

A.房地产作价入股

B.法院强制拍卖

C.房地产税收

D.房地产征收补偿

4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租****益价值为1600万元，则承租****益价值为( )万元。

A.-40

B.400

C.1800

D.3600

5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为( )元/㎡

A.98

B.102

C.108

D.116

6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。

A.4296.96

B.5560.86

C.5839.91

D.30838.91

7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置

D.实体、权益、位置

8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/㎡。

A.4395

B.4486

C.4636

D.4850

9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;

(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是( )。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(23、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。

A.甲

B

B.乙

C.丙

D.丁

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使限制

D.房地产相邻关系的限制

15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.适合原理

16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的.房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.最高

D.居中

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。

A.40

B.48

C.50

D.60

20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

A.17484

B.19020

C.19754

D.20539

21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/㎡。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)

A.11.80

B.16.07

C.23.57