房地产估价师理论与方法基础题

1、房地产开发投资属于典型的(　　)房地产投资。

A.收益型

B.收益加增值型

C.机会型

D.博弈型

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

2、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　　)元。

A.5142.74、

B.5475.37、

C.5163.96、

D.7000.00

【正确答案】：C

【答案解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)

【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

3、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)。

A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

D.净经营收入=有效毛收人-运营费用

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P364-365，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

4、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(　　)弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P270，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补;下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

5、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是(　　)。

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权益年限较长

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

6、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(　　)。

A.简单平均法

B.移动平均法

C.加权移动平均法

D.时间序列分析法

【正确答案】：B

【答案解析】：在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是移动平均法。参见教材P117。

【该题针对“市场规模的估计”知识点进行考核】

7、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和(　　)构成。

A.基础设施建设费

B.城市建设配套费

C.公共配套设施建设费

D.不可预见费

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P258，以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

8、租金常常以(　　)为计算基础。

A.建筑面积

B.使用面积

C.出租单元内可出租面积

D.每平方米可出租面积

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P348，租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。

【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】

9、制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的'影响程度，看不出哪些工序是关键工作。是(　　)法的缺点。

A.横道图

B.网络图

C.进行图

D.工序图

【正确答案】：A

【答案解析】：制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。是横道图法的缺点。参见教材P84。

【该题针对“进度控制”知识点进行考核】

10、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的(　　)。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

【正确答案】：D

【答案解析】：物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的第四阶段。参见教材P50。

【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】