深圳经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法政策解答

为帮助大家了解深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法，下面，小编为大家提供《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》政策解答，全文如下：

　　一、制定《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》(以下简称《办法》)的目的是什么?

答：制定《办法》，旨在落实国家和我市经济适用住房政策法规的规定，履行合同约定，明确经济适用住房取得完全产权和上市交易的申请条件、程序、应缴纳增值收益的比例等具体事项，依法规范经济适用住房取得完全产权和上市交易等相关活动,以保障经济适用住房权利人的合法权益，体现社会公平。

　　二、制定《办法》的原则是什么?

答：制定《办法》主要遵循了以下原则：

一是遵循法律法规和国家基本政策原则。《办法》严格遵循了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称国务院24号文件)、国家七部委《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号，以下简称国家七部委258号文件)、《深圳市保障性住房条例》、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(深府〔2012〕145号)的有关规定，并在结合我市实际的基础上，将政策规定具体化，使其具备可操作性。

二是坚持社会公平原则。政府提供政策优惠的经济适用住房以远低于同期同地段普通商品住房的价格向低收入住房困难家庭销售。因此，要求经济适用住房在取得完全产权或上市交易时缴纳一定比例的增值收益，并将增值收益纳入我市保障性住房专项资金，为住房保障事业的可持续发展注入资金,更多地保障其他住房困难群体,较好地体现了社会公平。

三是坚持适度保障，兼顾需要与可能，防止福利陷阱的原则。作为重要的民生事业，经济适用住房政策的目的在于保障低收入住房困难家庭的基本住房需求。一方面，按国家政策法规规定，经济适用住房权利人可申请取得完全产权或上市交易;另一方面，并不鼓励其购房后通过取得完全产权或上市交易获利。

四是科学民主原则。《办法》制订过程中，不仅充分听取了经济适用住房购买人的诉求，而且充分借鉴了北京、上海、杭州等城市的实践经验和做法，较好地体现了决策的民主化、科学化。

　　三、《办法》的政策依据是什么?

答：《办法》依据国务院24号文件、国家七部委258号文件、《深圳市保障性住房条例》和《深圳市住房保障制度改革创新纲要》等政策法规规定制定，上述政策法规对经济适用住房取得完全产权和上市交易的有关规定为：

经济适用住房属于保障性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款(即《办法》中的增值收益)，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购;购房人向政府交纳增值收益后，也可以取得完全产权。

　　四、经济适用住房的概念和属性?

答：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的住房。

经济适用住房具有政策优惠、对象特定、限定标准和价格、有限产权等特点，有鲜明的社会保障性质。

　　五、《办法》为何以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点?

答：我市于2008年1月18日发布并实施了《深圳市经济适用住房管理暂行办法》。自此，国家关于解决城市低收入家庭住房困难的经济适用住房政策在我市正式实施。所以，《办法》以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点。

据了解，北京、上海、广州等城市都采取了以本市政策法规出台时间为分界点的类似做法。

　　六、什么是经济适用住房取得完全产权?什么是经济适用住房上市交易?两者有何异同?

答：经济适用住房取得完全产权，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的活动;

经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动。

两者共性为：均以缴纳增值收益为必要条件，均可实现由经济适用住房至普通商品房、由有限产权至完全产权的转变。

同时，两者也存在一定的区别：取得完全产权意味着按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后，住房性质由经济适用住房变为普通商品房，有限产权变为完全产权，产权人并不发生变化;而上市交易则意味着住房性质由经济适用住房变为普通商品房、有限产权变为完全产权的同时，产权人发生变化，房屋产权转移至第三人。

　　七、经济适用住房取得完全产权和上市交易时为什么要缴纳增值收益?缴纳的增值收益款用途是什么?

答：经济适用住房取得完全产权和上市交易应缴纳一定比例的增值收益，既是国家及我市政策法规的明确要求，也是合同的约定，根本上是由经济适用住房的社会保障属性所决定的。

作为保障性住房，经济适用住房由政府提供政策优惠，其销售价格远低于市场价格。经济适用住房取得完全产权或上市交易时，向政府缴纳合理比例的增值收益，并将增值收益纳入我市保障性住房专项资金，用于保障性住房建设，使更多的住房困难家庭受惠，对于实现住房保障事业的可持续发展、以及公共资源的公平善用分配具有重要意义。

　　八、什么情况下不需要缴纳增值收益?

答：签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的，不需要缴纳增值收益，经济适用住房有限产权的性质不变。

申请取得完全产权或上市交易时，该套住房的市场评估价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

　　九、如果经济适用住房权利人需转让住房，但无力缴纳增值收益，该怎么办?

答：针对此类情况，《办法》中规定了具体解决措施：签订经济适用住房买卖合同满5年后，权利人需要转让该套住房的，可以自行与买受人确定交易价格，申请上市交易。符合上市交易条件的，可由买受人代为缴纳应缴增值收益后，持市住房保障主管部门出具的取得经济适用住房完全产权并上市交易的批复，到市房地产登记部门共同申请办理房地产证(红本)。

　　十、《办法》所规定的应缴增值收益是如何计算的?

答：《办法》所规定的应缴增值收益计算公式为：

应缴增值收益=(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。

　　十一、计算增值收益时，经济适用住房市场价格如何确定?

答：《办法》第六条规定，经济适用住房市场价格按照以下规则确定：

(一)申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的市场评估价格计算;

(二)申请上市交易的，其市场价格按照申请人申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的市场评估价格且政府不予优先回购的，按照市场评估价格计算。

　　十二、市场评估价格如何确定?

答：《办法》第七条规定，市场评估价格按照市房地产评估发展机构测算的市场交易价值合理区间下限执行。每套住房的具体市场评估价格由申请人登录市房地产评估发展机构网站输入身份证号和房地产证号进行查询。申请人对市场评估价格有异议的，可以申请复核。

市房地产评估发展机构(即深圳市房地产评估发展中心)的网址为：，申请人登录该机构网站进入“评估价查询”栏，输入身份证号和房地产证号即可查询到该套住房的市场评估价格。以经济适用住房权利人向住房保障主管部门提出取得完全产权或上市交易申请之日的查询结果为准。

需要特别说明的是，经济适用住房市场评估价格以及社会其他存量住房的市场评估价格，会根据房地产市场价格的变动情况实行动态调整，建议经济适用住房权利人关注房地产市场价格走势及相关信息。

　　十三、《办法》为何规定按照50%的比例向政府缴纳增值收益?

答：《办法》之所以规定缴纳50%比例的增值收益，是基于国家和我市政策法规规定，同时借鉴了其他城市立法和实践经验，兼顾购买人利益与公共利益的平衡，综合考量了各种因素后的结果。