最新房地产估价师案例分析备考题

学习的过程也是解决一个问题之后再去解决一个问题的过程。应届毕业生小编为大家精心准备了最新房地产估价师案例分析备考题，希望对大家有所帮助。

一、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

　　问题：

1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

2.装修补偿应如何确定?

3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

　　参考答案：

估价程序上应特殊注意：

1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。

2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

二、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

(问题1) 估价人员应根据(　)用途对该两幢房屋进行估价。

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列(　)途径。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

答案：1、 B　2、B

该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为(　)

A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)

A.该两幢房屋的正常市场价值

B.该两幢建筑物的重新建造成本

C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

答案：3、 D　4、D

三、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年 6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

问题：

1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

1)错误有：

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的'开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2)还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。

1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。

A.拍卖方式

B.招标方式

C.协议出让

D.挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 ( )年。

A.30

B.40

C.50

D.70

3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A.1

B.2

C.3

D.4

E.5

4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。

A.旁站

B.巡视

C.平行检验

D.仅听取汇报

5、 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。

A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。

C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A.15

B.30

C.60

D.90

7、C公司为获得房地产权，应办理( )。

A.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》

B.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》

C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》

D.到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》

E.到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》

8、D公司应办理( )手续，其租赁行为才是合法的。

A.B房地产开发公司与D公司口头租赁协议

B.B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同

C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证

D.到A市规划管理部门进行登记

　　参考答案：

1. ABD 2.B 3.C 6.D