2016房地产估价师《经营与管理》章节试题与答案

　　第六章经济评价指标与方法

　　一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)

1.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

正确答案:A

解题思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

2.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

正确答案:D

解题思路：资本金利润率一年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。

3.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

正确答案:D

解题思路：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金×100%，则资本金利润率=600÷2000=30%。

4.甲乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )。

A.市场

B.财务

C.政策

D.经营

正确答案:B

解题思路：资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。

5.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。

A.社会平均收益率

B.通货膨胀率

C.项目基准收益率

D.国民经济增长率

正确答案:C

解题思路：财务净现值的计算公式为：式中NPV-项目在起始时间点的财务净现值;i-基准收益率或设定的目标收益率。如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。

　　二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

6.下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有( )。

A.购买-持有-出租-出售

B.购买-更新改造-出售

C.购买-更新改造-出租-出售

D.开发-销售

E.开发-持有-出租-出售

正确答案:DE

解题思路：购买模式下的现金流出体现为购买成本，而土地成本是隐含在购买成本中的。

7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有( )。

A.经营收入=销售收入+出租收入经营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

正确答案:ABC

解题思路：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。