房地产估价师经营与管理专项练习题

1.在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。(2003年试题)

A.估价的依据有可能不同

B.估价的方法有可能不同

C.估价对象的范围有可能不同

D.不影响估价结果的公正性

E.不影响估价报告的用途

【答案】ABC

2.房地产需要专业估价的理由有( )。(2001年试题)

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

【答案】AC

【解析】当一种资产同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。这是反复考察的一个内容，2005年又出此题。

3.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元、m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年10月15日的价格为()元人民币、m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

A.7665

B.7262

C.7637

D.7412

答案C

4.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

答案A

5.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积

B.原容积率

C.土地总面积

D.增加后的容积率

答案B

6.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。

A.1250

B.1750

C.2050

D.2150

答案B

7.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。

A.6.19

B.6.42

C.7.20

D.9.58

答案A

8.一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.高于等于

【答案】A

【解析】认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。

9.进度计划管理通常采用横道图和( )

A.资金流动计划图

B.网络图

C.直方图

D.控制图

【答案】B

【解析】进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。

10.工程成本控制的主要对象是主要费用的( )

A.变动费用

B.固定费用

C.材料费用

D.人工费用

【答案】A

【解析】成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

11.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于()的租金。

A.50个月

B.100个月

C.10个月

D.10年

【答案】B

【解析】一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

12.需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

【答案】B

【解析】第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。

13.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。

A.房地产交易方式

B.房地产交易顺序

C.购买房地产目的

D.房地产类型

【答案】A

【解析】这是根据交易方式划分的。

14.房地产的( )，这决定了房地产市场是地区性市场

A.位置固定性

B.各异性

C.不可移动性

D.适应性

【答案】AC

【解析】房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，位置固定性也叫不可移动性。

15.影响房地产市场转变的.主要社会经济力量包括：

A.金融业的发展。

B.信息、通讯技术水平的提高。

C.生产方式和工作方式。

D.自然环境的变化。

【答案】ABCD

【解析】还包括自然环境的变化和政治制度的变迁两项。

16.政府宏观调控房地产市场的手段包括

A.土地供应计划

B.地价的杠杆作用

C.诚信建设

D.税收政策

【答案】ABD

【解析】宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

17.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。

A.房地产交易方式

B.房地产交易顺序

C.购买房地产目的

D.房地产类型

标准答案：a

解析：这是根据交易方式划分的。

18.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是( )

A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手

B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手

C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者

D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者

【答案】AD

【解析】要清楚细分市场与弥隙市场的区别。

19.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。

A.同质偏好

B.同形偏好

C.集群偏好

D.分散偏好

【答案】ACD

【解析】三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。

20.一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列( )

A.优越性

B.固定性

C.可支付性

D.独特性

【答案】ACD

【解析】还有重要性、盈利性、先发制人、沟通性。