2015年房地产估价师《经营与管理》真题考点汇总

　　1.市场专业化

某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是()。

A.市场集中化

B.选择专业化

C.产品专业化

D.市场专业化

【标准答案】D

【名师解析】市场专业化，企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。

下面我们一起来温习一下详细内容：目标市场选择(Targeting)

目标市场定义

是企业打算进入的细分市场，或打算满足的具有某一需求的顾客群体

目标市场选择是企业制定并实施目标市场战略的基础

目标市场选择模式(Targeting)(6种)

市场集中化-只选择一个细分市场，风险大

选择专业化-有选择地进入几个不同的细分市场，可分散企业风险

产品专业化-同时向几个细分市场销售一种产品，风险大(向多个市场提供一种产品)

市场专业化-企业集中满足某一特定消费群体的各种需求(向同一群体提供多种产品)

全面覆盖-企业为所有消费者提供所需的所有产品，可通过无差异性和差异性营销进入市场

大量定制-按每个消费者的要求大量生产，成本高

13. 市场定位(Positioning)

市场定位方式

避强定位-避开强有力的竞争对手

对抗性定位-与竞争对手对着干

重新定位-对销路少、市场反应差的产品进行二次定位

市场定位战略(四种)

产品差别化战略-从产品质量、产品款式方面实现差别，寻找产品特征是产品差别化战略的常用手段

服务差别化战略-提供与竞争者不同的优质服务

人员差别化战略-过骋用和培训更优秀人员获得优势

形象差异化战略-在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的形象

　　2.竞争导向定价

【标准答案】D

【解析】随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。

下面我们一起来温习一下详细内容：竞争导向定价

房地产市场由于房地产的异质性，与其他行业相比，开发商有较大的自由度决定其价格。开发商品的差异化也使得购买者对价格差异不是十分敏感。在激烈的市场竞争中，公司相对于竞争者总要确定自己在行业中的适当位置，或充当市场领导者，或充当市场挑战者，或充当市场跟随者，或充当市场补缺者。相应的，公司在定价方面也要尽量与其整体市场营销策略相适应，或充当高价角色，或充当中价角色，或充当低价角色，以应付竞争者的价格竞争。

(1)领导定价法

领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的房地产开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的'条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

(2)挑战定价法

当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。

(3)随行就市定价法

指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本;②公司打算与同行和平共处;③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求。

　　3.等额序列支付现值系数

【标准答案】B

【解析】[(1-i)n-1]i[(1-i)n称为等额序列支付现值系数。

下面我们一起来温习一下详细内容：等额序列支付的现值系数

等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A。此时，其现值可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。P=A(P/A，i，n)

式中的称为“等额序列支付现值系数”。

形象记忆：【存款、养老保险】已知最后要取出一笔钱，年应等额存入多少钱。

系数名称：等额序列支付现值系数(P/A，i，n)

4.实验法

【标准答案】D

【解析】实验法，用实验的方法对调查对象控制在特定环境条件对其进行观察以获得信息。

下面我们一起来温习一下详细内容：实验法

观察法：一般有人员观察、机械观察、审计、内容分析、痕量分析等类型。

观察法是社会调查和市场调查研究的最基本的方法。它是由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到被访问者的销售场所去观察商品的品牌及包装情况。

比如：陪同购物法，邀约符合观察条件的购物者，由研究人员陪同购物，观察其对于各种产品类型、品牌、价格、广告等的表现和选择行为。

实验法：又称因果关系法，采用实验的一些方法来检测某种产品的性能、结构等，常用于产品测试。