2015年房地产估价师《经营与管理》模拟真题及答案

　　一、单选题

1、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/㎡。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000

【正确答案】：B

【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。

2、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为(　　)。

A.认知价值定价法

B.成本加成定价法

C.挑战定价法

D.领导定价法

【正确答案】：B

3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　　)。

A.7.5%

B.7.56%

C.7.71%

D.7.76%

【正确答案】：D

【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。

4、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　　)元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【正确答案】：A

5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。则该项目建造成本的利息是(　　)万元。

A.1005.54

B.1115.84

C.1225.09

D.1333.90

【正确答案】：C

【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的'日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。参见教材P190。

6、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过(　　)确定是否进行投资。

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成长型期权估价

D.柔性期权估价

【正确答案】：C

7、(　　)资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A.一手

B.基础

C.原始

D.二手

【正确答案】：D

【答案解析】：二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。参见教材P108。

8、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(　　)。

A.有效市场>渗透市场>服务市场

B.服务市场>有效市场>渗透市场

C.有效市场>服务市场>渗透市场

D.服务市场>渗透市场>有效市场

【正确答案】：C

【答案解析】：市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。

9、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　　)。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

【正确答案】：A

10、土地储备实行(　　)管理。

A.计划

B.年度

C.整体

D.分阶段

【正确答案】：A

　　二、多选题

1、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括(　　)。

A.竣工图

B.可行性研究报告

C.工程质量保修书

D.住宅使用说明书

E.竣工验收备案表

【正确答案】：AB

【答案解析】：项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材P93。

2、以下说法正确的是(　　)。

A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B.净经营收入=有效毛收入-运营费用

C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

D.税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税

E.税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：参考教材P364，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。

3、新设项目法人融资形式的特点有(　　)。

A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险

C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P324，新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。

4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为(　　)等四个层次。

A.经营利润

B.利润总额

C.税后利润

D.未分配利润

E.可分配利润

【正确答案】：ABCE

5、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有(　　)。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【正确答案】：ACE

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有(　　)。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

【正确答案】：BDE

【答案解析】：参见教材P307，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以AC选项不正确。

7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类(　　)。

A.权益型

B.综合型

C.增长型

D.抵押型

E.混合型

【正确答案】：BC

8、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有(　　)。

A.有效市场大于服务市场

B.服务市场大于潜在市场

C.潜在市场大于有效市场

D.渗透市场大于有效市场

E.服务市场大于渗透市场

【正确答案】：ACE

【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场>)潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场(>渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。参见教材P112～113。

9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　　)。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地开发工程费

【正确答案】：ABE

【答案解析】：C属于房屋开发费。D属于勘察设计和前期工程费。E属于看产设计和前期工程费。参见教材P257-259。

10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　　)。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的财务内部收益率

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行

【正确答案】：CDE

【答案解析】：参见教材P282，可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。