价格鉴证师理论与实务辅导：土地使用权

导语：土地使用权价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已经进行交易的类似土地的已知价格，修正得出标的价格的方法。

土地使用权价格鉴证的市场法适用条件

适用条件是：市场有足够多的交易案例

应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，在对交易案例进行修正时，需要修正的因素包括四种：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素

　　熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤

　　1、收集交易资料，确定比较案例

　　收集资料：

应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，需要收集的交易资料包括：交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。

　　确定案例：

选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性，交易案例应符合下列条件：

(1)与标的用途相同

(2)与标的交易类型相同

(3)为正常交易

(4)与标的.所处区域相近，个别条件相近

(5)交易时间与标的基准日接近

2.修正交易情况，剔出案例价格中的特殊交易因素

(1)有一定利害关系的主体之间的交易

(2)交易时的特别动机，比如急于出售

(3)买方或卖方不了解市场行情

(4)其他

　　3、修正交易日，使之接近基准日

　　4、修正区域因素

需要考虑的因素：繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量

　　5.修正个别因素

包括：使用年限、容积率、临界宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质