2016年注册税务师考点之征收管理（含例题）

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　　一、申报纳税程序

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。

申报时提供的证件和资料：(P392)

　　【典型例题-2011年考题单选】

纳税人转让因国家建设需要依法征用的房地产而得到经济补偿，应到房地产所在地主管税务机关备案的期限是签订房地产转让合同之日起(　)日内。

A.5

B.7

C.10

D.15

『正确答案』B

『答案解析』纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的;(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的;(3)转让原自用住房的。

　　二、纳税时间和缴纳方法

1.一次性交割付清价款：办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。

2.分期收款方式转让：合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内缴纳。

3.全部竣工前转让：预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　三、纳税地点：土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。即房地产的坐落地。

　　四、房地产开发企业土地增值税清算管理

　　(一)土地增值税的清算受理：

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(满足清算条件之日起90日内办理清算手续)

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续)

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2013年单选题考点)

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

　　(二)土地增值税清算时相关问题的处理：

1.土地增值税清算时收入的确认

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.质量保证金的扣除

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

5.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

6.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

(1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

7. 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　(三)清算审核方法

1.非直接销售和自用房地产的收入确定

(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.其他：

(1)扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(2)与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(3)销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。

4.在土地增值税清算时未转让的.房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　【典型例题1-2011年考题多选】

下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有(　)。

A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金

B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除

C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入

D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

『正确答案』ABDE

『答案解析』选项C，回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　【典型例题2-2012年考题多选】

下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有(　)。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

『正确答案』BCE

『答案解析』房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;房地产企业发生的装修费可以作为开发成本扣除。