2017房地产估价师成本法复习资料

成本法是房地产估价师考试中的核心知识点，也是考试中的高频考点。下面本站小编为大家整理的房地产估价师成本法复习资料，希望大家喜欢。

　　房地产估价师成本法复习资料

1.成本法适用的估价对象：

①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;

②由于很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分，通常也是采用成本法估价;

③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价的，通常只好采用成本法估价;

④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

2. 成本法的注意事项：

(1)采用客观成本而不是实际成本。

(2)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

(3)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

　　房地产估价师税收复习讲义

税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。

(1)强制性。根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。

(2)无偿性。国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。无偿性是税收的关键特征。

(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。

税收制度及构成要素：针对本知识点提问?税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、计税依据、税率或税额标准、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。

税收的征管：针对本知识点提问?为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，国家制定了税收征管法。主要规定有：

(1)税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

(2)法律、行政法规规定的纳税人和扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

(3)税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。

(4)纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密。税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。

(5)纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利。纳税人、扣缴义务人对税务机关所作出的决定，享有陈述权、申辩权;依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利，同时还依法享有控告和检举税务机关、税务人员的违法违纪行为的权利。

现行房地产税收：针对本知识点提问?我国现行房地产税收有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等。

　　房地产估价师考试复习试题

1、三级资质的房地产估价机构可以从事除(　　)司法鉴定以外的'房地产估价业务。

A.公司上市、企业清算

B.公司上市

C.城镇房屋拆迁、企业清算

D.城镇房屋拆迁

【正确答案】：A

【答案解析】：三级资质的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。参见教材P396。

2、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是(　　)上升的。

A.间断

B.波浪

C.连续

D.螺旋

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。参见教材P66。

3、建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为(　　)。

A.有效经过年龄等于实际经过年龄

B.有效经过年龄短于实际经过年龄

C.有效经过年龄长于实际经过年龄

D.有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄

【正确答案】：D

【答案解析】：建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。参见教材P297。

4、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　　)年。

A.37

B.40

C.60

D.63

【正确答案】：A

【答案解析】：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P310～312。

5、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【正确答案】：B

【答案解析】：2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(万元)。参见教材P306～309。