2017房地产估价师房地产实物因素复习笔记

房地产估价师的考试对于房地产估价从业者来说是非常重要的，下面本站小编为大家整理的房地产估价师房地产实物因素复习笔记，希望大家喜欢。

　　房地产估价师房地产实物因素复习笔记

(一)土地实物因素

1.土地面积

两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。

2.土地形状

土地形状是否规则，对地价有一定的影响。

3.地形、地势

由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。

4.地基(工程地质)

地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。

5.土壤

这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

6.土地开发程度

一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的

(二)建筑物实物因素

1.建筑规模

建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

2.外观

建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

3.建筑结构

对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。

4.设施设备

随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备。

5.装饰装修

房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。

6.层高和室内净高

人们对建筑物的`需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。

7.空间布局

空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。

8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水

日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质(对应于朝向、楼层)，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于叙述和理解。

9.维护情况和完损状况

建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。

　　房地产估价师复习资料

开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书(选址)》的要求，绘制规划设计方案图，然后持设《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件和设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请，城乡规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案。

开发商提交审查的设计方案，包括：①以实测现状地形图危底图绘制的规划设计总平面图(单体建筑设计方案比例尺1：500，居住区设计方案比例尺 1;l000);②各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图(比例尺1：100或1：200);③各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。

对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，开发商申请设计方案审查时，尚须提交由土地整理储备机构负责提供的《规划意见书(选址)》及附图复印件和《建设用地钉桩成果》等前期规划文件。

城乡规划管理部门进行设计方案审查的主要内容包括：设计方案的用地范围与规划确定的范围一致，建设项目的性质符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率符合城市规划的要求，停车位个数、建筑间距、公共服务设施符合法律、法规、规章和城市规划的要求，已经安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。

城乡规划部门对设计方案提出修改或调整意见的，开发商应根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城乡规划管理部门审查。审查通过后由城乡规划管理部门向开发商出具《设计方案审查意见》，并将相关审查意见分别抄送政府园林、人防、消防、市政、体育、水行政主管部门。

　　房地产估价师复习讲义

一、领导才能

团结友爱、知人善任、用其所长、避其所短，善于抓住最佳时机，并能当机立断，坚决果断地处理将要发生或正在发生的问题，避免矛盾或更大矛盾的产生。具有了这些能力就能更好的领导项目部全体员工，唤起大家的积极性和创造性，齐心协力完成施工项目的建设。

二、较强的组织协调能力

能够调动团队的集体智略，把项目部一帮人的才能“捏合”在一起，达到相互支持、取长补短的效果。项目部是一个团队，如果一个项目经理没有较强的组织协调能力，那么这个团体就会变成一盘散沙，就没有活力，项目部人员之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展。

三、专业技术知识

作为一名工程项目经理，要开展具体工作，对业务一无所知，指挥别人也是空谈，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，所谓知己知彼，方能百战百胜。掌握熟练的专业技术知识是成为优秀的工程项目经理的必要条件。如果没有扎实的专业知识作后盾，在项目的实施过程中遇到难题或模棱两可的问题就无从下手、手忙脚乱最终导致人力物力上的浪费，甚至造成更大的错误。作为一名优秀项目经理更要精通本专业各方面的技术知识。在精于本专业各项技术的同时应该有更广泛的知识面，要了解多学科、多个专业的知识，也就是说什么都知道、什么都要懂。这样就可以在施工中轻松自如的领导各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成项目施工任务。

四、有工作干劲、有敬业精神、为人正直、敢于主动承担责任

在工程建设实施的过程中，项目经理要接触很多人，处理复杂多样的工作，也会遇到各种各样的问题，如：施工中遇到技术问题难以解决，经过业主、监理、施工单位多方面的探讨拿不出成熟方案，此时工期紧张需要尽快解决施工方案。这就需要工程项目经理挺身而出，请教专家，有依据的提出方案，并与业主、总包同心协力解决难题。

五、思维敏捷，精力充沛

工程项目施工是一项纷繁复杂的工作，需要多方面考虑，紧密的布置。这需要有强健的体魄和充沛的精力来完成，在遇到突发事件时及时正确快速的处理，没有敏锐的思维是不可能作好这方面工作的。

项目经理投入最重要的事就是“五控制”(指成本、质量、安全、资金、进度的控制)。只有详细而系统的由项目经理参与的控制计划才是项目成功基础。