租赁合同纠纷代理词
一、我方合同应属有效
1、首先,结合本案证据以及法庭调查,房屋所有权人苏桂祥将房屋出租后,对案涉房屋的占有和使用始终不闻不问,经数次转租至今均未提任何异议,可以推定其知道涉案房屋转租的事实,其应当是认可房屋转租的;
2、其次,我方承租涉案房屋作为教室使用业已超过六个月,根据最高院《城镇房屋租赁合同司法解释》第十六条的规定,我方所签定的租赁合同应当认定为有效。
二、第三人之合同,涉及我方承租部分当属无效,第三人不能藉此侵犯我方保有的租赁合同相关权利。
1就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:已经合法占有租赁房屋的;合同成立在先的。”而我方合同合法成立在先,并且连续占有使用涉案房屋半年有余,因此该第三人之合同涉及我方部分当属无效;
2、合同具有相对性,而本案合同系双务合同,结合本案被告将我方合同项下的'权利义务一并转移给第三人的行为,可推知被告系打算通过整体转租而达到“债权让与”和“债务承担”的法律效果。根据《合同法》第八十八条的规定“当事人一方必须经对方同意,才可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”,而依据庭审查明情况来看,本案被告将涉案房屋转租给第三人,其始终没有跟我方协商和请求同意,因此其转租行
为当属无效,对我方不发生法律效力。被告对本案形成讼争一事,负有不可推卸的责任。
三、本案之既有事实,均未成就《合同法》所规定的“法定解除”或者“约定解除”条件,因此不应当予以解除。
1、本案合同中关于“强行终止合同”等内容的合同条款文字表述,并非“合同约定解除条件”的事实标准,而只是民事行为法律后果的双方议定,因此该条款不应作为合同解除条件成就与否的判断标准;
2、即使该条款认定为约定的合同解除条件,那么该条款所约定的合同解除条件既不明确也不具体,应当视为没有约定,因此合同解除条件并未成就。法院对此种合同约定解除应当予以必要的限制和利益衡平,以维护交易稳定,否则此类案件将层出不穷。
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