淮安市物业管理实施细则

淮安市物业管理实施细则，自2003年8月1日起施行，下面是小编整理的淮安市物业管理实施细则全文，欢迎阅读!

　　第一章总 则

第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》(以下称条例的指两条例)的规定，结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用条例，条例没有规定或者规定比较原则的，适用本细则。

本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条 本市行政区域内的各类物业应按照“分类入轨、递次推进”的原则，逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条 新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应综合考虑物业管理和社区建设的需要。

(一)在规划设计方案中必须按有关规定安排物业管理服务用房、社区服务用房、公益性文体活动用房、广播电视用房、公厕、邮政设施、安全防范设施、活动广场以及其他配套的共用服务设施。规划部门在审批规划设计方案时，应征求物业管理主管部门的意见;

(二)在施工图设计方案中安排供水、供电、供气、供热等一户一表，与住宅楼同时规划、同步设计、同期建设;

(三)规划部门在核发建设工程规划许可证时，建设部门在审查批准施工图设计文件时，应当按照各自职责加强监督，严格把关。正在施工建设的住宅区，应按照上述要求进一步完善规划设计方案和施工图设计文件，做好组织实施工作。

第五条 建筑面积5万平方米以上的原有住宅区，配套设施比较齐全的，应当实行物业管理;配套设施不全的，应在当地人民的政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。整治区域内按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门和单位维修养护的市政公用设施和相关设施设备，应由相关部门和单位负责整治。

暂不具备实行物业管理条件的单位生活大院，继续由原产权单位组织维修、管理和整治;原产权单位也可以委托社区统一管理。

零星分散住宅(含不达规模的住宅区、原产权单位已不存在的生活大院等)由所在社区统—管理。街道办事处和乡镇人民的政府成立相应的社区管理委员会，负责辖区内零星分散住宅管理区域的划分、组织协调、指导监督等工作。

第六条 两个以上物业产权人、配套设施比较齐全的大厦和工业区等其他物业，应当实行物业管理。

第七条 市、区(含经济开发区、外向型农业综合开发区)、县房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责组织实施本细则。

各级建设、规划、城管、综治、公安、司法、 民政、财政、物价、工商、税务、电力、电信、邮 政、市政、园林等部门和单位，应当在各自的职责范围内，协同实施本细则。

第八条 物业管理纳人社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理机制，街道办事处、乡镇人民的政府负责辖区内物业管理日常的指导与监督工作，其主要职责是：

(一)加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督社区管理委员会、业主委员会和物业管理企业开展工作;

(二)会同物业管理、规划、建设等行政主管部门，参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收，对未按规划建设配套共用服务设施或存有质量问题，有权提请有关行政主管部门予以纠正;参与辖区内住宅区的整治工作;

(三)会同物业管理行政主管部门组建辖区内业主委员会;参与物业管理招投标工作;对物业管理企业资质年检和新成立物业管理企业资质提出初审意见;协助做好住宅区共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集和使用的管理工作，并对专项维修资金的使用提出初审意见;

(四)指导社区管理委员会、人民调解委员会和社区居委会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷;

(五)协助物价、物业管理行政主管部门，做好对住宅区物业管理服务等级、公共服务费价格的审批工作，并提出初审意见;

(六)协助城管、环保、综治、公安等行政主管部门，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。

第九条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，各级人民的政府应当扶持物业管理行业。物业管理企业享受下列税费优惠政策。

(一)物业管理企业自开业之日起，免征所得税1年。免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税两年;

(二)未享受过企业所得税减免的物业管理企业安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征所得税3年;企业安置失业人员及其它企业下岗职工，达到企业职工总数10%，经劳动部门认定，税务部门审批，3年内每年减征所得税 16.6%;超过 10%的每增加 5个百分点，3年内每年再减征所得税8.3%;

(三)安置下岗职工人数占企业总人数60%以上的物业管理企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育附加随营业税一同免征，3年内免收工商行政性收费;

(四)物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租不计征营业税。物业管理企业受托管理的社会保障性质的经济适用房(安居工程、解困房、拆迁安置解困房和集资合作建房)的物业管理公共服务费列人代办项目，不计人纳税基数，使用物业管理专用票据;

(五)物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。

　　第二章 业主自治管理

第十条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业代表大会(以下统称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选l-6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第十一条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米的为1票。

第十二条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积未达到30%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委员会。临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会(含首次临时业主大会，下同)由建设单位和接受委托的物业管理企业负责具体筹备工作，物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府应及时给予指导，并成立以业主为主体的，街道办事处、乡镇人民的政府、派出所、建设单位、受托的物业管理企业、社区居委会和业主代表组成的首次业主大会筹备委员会。

首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

(二)确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表。产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

(三)协商业主委员会(含临时业主委员会，下同)组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

(六)主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会除了行使条例中规定的职权外，还应审议通过以下事项：

(一)业主大会和业主委员会议事规则;

(二)业主委员会日常工作权限;

(三)业主委员会选举办法;

(四)物业管理企业的选聘办法;

(五)物业的有关公共管理规定;

(六)选举产生业主委员会。

第十五条 首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民的政府初审同意后，自选举产生之日起三十日内到物业所在地区、县物业管理行政主管部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

(一)业主委员会登记确认表;

(二)业主代表、业主委员会选举办法及选票;

(三)业主大会审议通过的主要事项。

第十六条 物业所在辖区的街道办事处、乡镇人民的政府及社区居民委员会负责业主委员会的日常管理工作，指导业主委员会开展工作。符合条件的住宅区业主委员会、社区居民委员会负责人可依法相互兼职。

第十七条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，一般为兼职。住宅区规模达5万平方米以上的可设专职主任，其它物业是否设专职主任由业主大会确定。

业主委员会主任和副主任可以获得一定数量的津贴。津贴标准由业主大会决定。

第十八条 业主委员会不得从事经营活动。业主委员会的活动经费、业主委员会主任和副主任的津贴来源于本物业管理区域内专项维修资金增值部分、公共设施收益或其它渠道。

第十九条 业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的.物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民的政府的指导和监督，积极配合社区建设管理。