房产经纪人跑盘怎么做楼盘市调

做房产和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，总之四个字：快，准，狠，贴.

　　1、地段

对地段的切入是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的：

(1)地点。这里的地点，不但是指绝对意义上的地域标识----地址，即文字上所表述的“某市某区某门牌号码”，还指由这个点所引发的相对意义上的距离的概念，即这个点离某某商业街、某某火车站等主要标的物的相对直线距离。

(2)交通。指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、主要公路、道路等。

(3)位置。位置主要是指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面朝向和相邻的其它房产状况如何等。

(4)环境。环境指的是楼盘周围的物质和非物质生活配置。

“环境评估”一项，是对周围具体环境的.个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的理性与真实性。

　　2、公司组成

发展商、设计单位、承建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。

因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。一般而言，营运组合的强力搭配，四大公司的充沛实力和骄人业绩，不言而喻

价格是房地产营销中最基本、最活跃、也是最便于调控的一个因素。对价格的理解一般从单价、总价和付款方式三个方面深入。

　　1、单价

单价指的是单位建筑面积的房地产价格。但是，对一个拥有几十套甚至上百套的楼盘来说，一个单价并不能说明问题。下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。

(1)起售单价 因为有楼层、朝向等因素的差异，同一楼房的每套单元的单价并不一样。习惯上，将底层朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算基准便称为起售单价。

(2)最低单价 最低单价往往是楼层、朝向等条件最好的单元所标定的单价。通常最低单价便作为广告中的起售价格。

(3)最高单价 最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。

(4)平均单价 平均单价是指总销售金额除以总销面积得出的销售单价，其中总销金额为可销售面积的总的销售额。理论上，总销售金额=平均单价*可销售面积。

(5)主力单价 主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。它是判断楼盘客户定位的关键。

　　2.总价

总价指每一个销售单元的房地总价格。销售总价=销售单价*单元建筑面积。

(1)最低单价

最低单价一般是面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元所标定的总价。

(2)最高总价

最高总价一般是面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元所标定的总价。

(3)总价范围

总价范围是指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。如果最低总价为28万元，最高总价为60万元，则总价范围我们表示为：28—60万元。

(4) 主力总价。主力总价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。

(5)总价配比 总价配比是指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。

房屋单价给人的直接印象是楼盘的地点和品质的高低，而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价的仔细调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位，市场定位。因此在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。

　　3、付款方式

付款方式是房屋总价在时间上的一种分配，用以缓解购买者的款压力，扩大购买客户层的范围，以提高楼盘的销售率。它的形式不外乎以下五种类型。其它的付款方式，大多是其中若干种的变化或组合。

(1)一次付款。一次性付款是指购房者签约后，所有购房款项立即一次性付给发展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣的大小主要取决于该楼盘距离交房日期的时间长短。

(2)建筑付款 建筑付款是指整个购房款被分成若干比例，购房者依楼宇的施工进度逐一支付的方式。这种付款方式避免了购房者对发展商缺少束缚的缺点，使其能够通过付款来监督工程进度，是相对稳公平和公平的一种付款办法。

(3)时间付款。时间付款是指购房者签约后，按时间分批交纳房款。这种付款方式类似于建筑付款，但它的付款进度未与工程进度进行实质上的挂钩，而是简单的与时间挂钩。

(4)银行贷款。银行贷款是指购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，经银行审核后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保。目前，房屋贷款分为公积金贷款和商业贷款，二者同时使用通常被称为组合贷款。

(5)延期付款

延期付款是指购房者在交纳一定比例的前期房款后，到交房入住或交房未入住之后的若干年中，按月分配付清剩余款项。