11万套货压顶去货压力大

预计本月有21个楼盘推出购房优惠，占比高达65.6%。

招商金山谷新一期价格笋过二手楼。

上周南沙、番禺、萝岗多个楼盘“跳水”有人戏言“楼价回到三年前”

进入7月，尽管房企的半年业绩“结算”已过，但房企降价的势头依然不减。据新浪网的统计显示，上周全市网签均价为15672元/m2，环比前一周的16666元/m2下跌6%。搜房网的统计则显示，广州楼盘的优惠幅度仍在加大，让利方式已不再仅仅是涵盖一口价单位、免首付等，预计本月有21个楼盘推出购房优惠，占比高达65.6%。其中，不乏全新单位也放低姿态走价格实惠路线。

记者在采访中发现，近期，房企降价的范围明显有所扩大，其中，既包括一些热销的楼盘，如南沙滨海花园、凯德新玥；同时，一些大盘的新一期单位也采取了价格直接低开，如招商金山谷。目前，整个南部板块依然是广州楼市降价的重点区域。

整体而言，今年广州楼市的销售不容乐观。据经纬行发布的预测报告显示，下半年全市新建住宅可售套数达11万套，根据上半年的出货速度，预计需要20个月方可完成消化，市场存量骤增，如何增加去货速度将成为开发商下半年的重要命题。

分析指出，中心六区下半年可售货量仅占全市20%，去货压力相对较低，但外围各区可售量均超过1万套，其中，南沙、花都、萝岗等货源充足的区域去货压力最大，是市场降价可能性最大的区域。

番禺

一手楼平过二手价

近期，不少业界人士都戏言“番禺的楼价已经回到了三年前”。事实上，近期，随着雅居乐剑桥郡、万科欧泊、祈福名都等多盘采取了各种的降价促销方式，如今的番禺区一手楼价已经开始向二手价看齐，甚至低于二手价。

日前，位于华南板块的大盘招商金山谷推出新一期组团尚层，该盘目前吹风价为1.4万~1.6万元/m2，带装修，预计在7月中下旬开盘。平心而论，招商金山谷此期单位不仅所在位置不错，恰好是最靠近新光快速的入口，同时，产品的设计也非常舒适，主打106平方米三房、129平方米三房以及141平方米四房，实用率达86%。在现场参观样板房的不少看楼客都表示，无论是装修标准还是户型设计此期单位都属于上乘之作。现场有业主议论道：“现在这里的二手房价都在1.5万元/m2以上，而新组团才卖1.4万元/m2起，那岂不是二手楼被抢了饭碗？”

翻查网易的统计数据不难发现，亚运城、万科欧泊、雅居乐剑桥郡、祈福名都等多个大盘成交价都有明显走低现象，6月的网签均价较1月的网签均价相比，个盘的降价幅度在2000~4760元/m2区间。甚至部分楼盘的单价已经低于1.4万元/m2。较此前的“2字头”有大幅的下滑。

最值得关注的是，目前整个华南板块多个楼盘的二手均价依然在1.5万元/m2以上。一二手楼价倒挂明显，让买家多了选择空间之余，也让二手楼的卖家郁闷不已。

南沙

下半年或出现超过20%降幅

上半年因等待自贸区批复而新货积压严重的南沙下半年推货压力尤其严峻，市场可售货量需要40个月才能完全消化。如何在下半年规模庞大的新货中突围，降价促销是最有效的办法。

7月大盘新盘齐“跳水”

南沙部分楼盘终于按捺不住开始率先打响了7月降价的头炮。像5月底才低价开盘的凯德新玥，在上周末就迫不及待地推出了大量低价单位，推出A5、A6两栋约250套新货，其中，十楼以下报价7200元/m2起，十楼以上均价8000元/m2，此价格比该盘5月底开盘以来的网签价8540元/m2明显有所下调。

同一天，降价的还有南沙滨海花园，该盘推出76平方米两房、93~114平方米三房单位，毛坯均价9000元/m2。其中，76平方米两房最低价7580元/m2，整体售价在8000~9000元/m2之间。若买家想买带装修单位，则在此基础上加2000元/m2。

记者翻查该盘的网签成交价格发现，过去一个月来，该盘的网签均价为10751元/m2，因此，目前的价格较之前显然也是有所降低。该盘销售人员对此解释，“7字头”的价格只是广告宣传方式，实际只有低楼层的两三套卖这个价。

仔细比较不难发现，虽然以8000元/m2+2000元/m2的装修价与之前的10751元/m2的价格相比，只是降了751元/m2，这个作为“零头”降幅并不算特别大。但房企的高明之处却在于脱了装修卖毛坯，令原本一套总价100万元的房子等于总价降了20多万元，这样比较的话，买家的入市门槛显然降了一大截。卖楼者的用意显然是为了降低入市门槛，让更多人可以“上车”。

据了解，近期，南沙的降价楼盘还包括以新面孔示人的中大城，该项目即将发售的是1栋A、B两梯中的100多套单位，采用毛坯形式发售，预计售价在1万~1.3万元/m2区间。这较该盘此前的1.3万元/m2以上的售价要回调30%。

业界预测，随着南沙大盘降价序幕的拉开，预计南沙多个楼盘将随即跟风。据网易的统计显示，截至目前，南沙余货接近千套的个盘包括星河盛世、时代南湾、南沙滨海、南沙珠江湾等。

存量巨大需2年消化

合富辉煌（中国）市场研究部的.统计显示，2014年1月~5月南沙商品住宅成交仅23.2万平方米，同比几乎腰斩。由于消化速度的减缓，存量激增，6月初区域存量面积已达118万平方米，若按照今年前五月月均消化5万平方米的水平，预计需要2年时间才能消化完毕。

除了存量以外，南沙下半年潜在货量同样多。合富辉煌预计下半年存量加上新增货量超万套。其中货量高度集中在大型房企手中，不乏货量千套以上项目，出货压力巨大，一旦他们大幅降价，将会引发其他楼盘跟风。

预计下半年南沙楼价将整体出现超过20%的降幅。其中位于金洲、蕉门地铁附近的配套型“刚需”项目，有交通及配套优势，相对降幅较小，预计在15%~20%的水平可有效带动成交。而位于明珠湾区以及黄山鲁公园周边配套相对滞后、主打资源型的项目，预计价格调整幅度更深。

萝岗

公寓同质化严重降价重灾区

日前，合富辉煌（中国）市场研究部发布的2014年下半年广州楼市价格走势预测报告指出，在“五一”以来这一波比较明显的降价潮中，降幅大的项目除了番禺外，还有萝岗，从销售结果来看，可以说效果明显，已经触动了置业者的心理价位。从开发商角度来看，年中业绩考察的压力已过，既然当前的售价已经可以有效保持成交，进一步价格下调的压力较小，预计区域周边项目也将参考定价。

不过，近期的市场走势似乎并非如此，日前，新货价格跳水很猛的就有萝岗的大壮国际广场，上周末，该盘推出两栋房源，一栋为26~75平方米的平层，带装修均价9000元/m2左右，最低单价为7888元/m2，另一栋为40~100平方米复式，均价13000元/m2左右。据销售人员透露，此次约1100多组客户争抢370多套房源，有一位姓杜的买家一次性认购了18套房屋。

对于该盘这次公寓产品价格低开，有业界人士分析认为，萝岗公寓因同质化严重，因此，房企为出货而降价以求在竞争中取胜。预计，接下来萝岗的楼市大战将在“公寓”中展开。经纬行的分析报告也指出，下半年萝岗区可售量庞大，市场消化压力非常大，因区域在售楼盘众多，产品同质化严重，市场竞争激烈。