二手房买卖合同生效的条件是什么
在二手房交易过程中,产权过户登记不是二手房买卖合同的生效要件,原因如下:
(1)二手房买卖合同作为债权合同,属诺成性合同,而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。
买卖合同是双务、有偿、诺成合同,二手房买卖合同作为买卖合同的一种,同样具有双务、有偿、诺成的性质。按照民法理论,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立,应受法律保护。因此,不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。
(2)登记过户行为就是对二手房买卖合同的效力的肯定。
登记行为的发生,是以双方当事人签订的二手房买卖合同有效为前提,即买受人基于有效的二手房买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利,出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前,二手房买卖合同无效或不成立,则登记本身就成为无源之水、无本之木了。
(3)登记的公示作用不能决定合同的`效力。
房屋进行统一登记过户,体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。市场经济必然要求契约自由,倘若把登记作为合同生效的要件,则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认,这已经远远超出了房管部门的职权。
(4)将登记作为二手房买卖合同的生效要件,在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
由于二手房买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效,导致出卖人基于自身利益而一房多卖,或者待房价上涨,故意不协助买方办理产权过户登记,而不承担违约责任,致使合同形同虚设,这将不利于对无过错方利益的保护,也难以适用于所有权保留的分期付款二手房买卖合同和商品房预售合同。
-
运输司机劳务的合同范本(通用13篇)
随着人们法律意识的加强,合同出现在我们生活中的次数越来越多,签订合同也是避免争端的最好方式之一。那么常见的合同书是什么样的呢?以下是小编精心整理的运输司机劳务的合同范本,欢迎阅读与收藏。运输司机劳务的合同1甲方:乙方:甲乙双方在自愿、平等的基础上,协商一...
-
代理经销合同模板(精选5篇)
随着人们法律意识的建立,合同的地位越来越不容忽视,合同能够促使双方正确行使权力,严格履行义务。那么一份详细的合同要怎么写呢?以下是小编为大家收集的代理经销合同模板(精选5篇),供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。代理经销合同1甲方:乙方:为了拓展市场,共同...
-
代理商合同(通用10篇)
在当今社会,人们对合同愈发重视,随时随地,各种场景都有可能使用到合同,签订合同也是最有效的法律依据之一。那么合同要怎么拟定?想必这让大家都很苦恼吧,以下是小编帮大家整理的代理商合同,希望对大家有所帮助。代理商合同1甲方:__________________乙方:_______________...
-
经典实用采购代理合同
在人民愈发重视法律的社会中,越来越多事情需要用到合同,签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。那么正式、规范的合同是什么样的呢?下面是小编整理的经典实用采购代理合同,欢迎阅读,希望大家能够喜欢。经典实用采购代理合同1甲方:______乙方:______依照《中华...