关于万达上市背后的财务解读

为何在市场普遍看空房地产行业这样一个不利的“窗口期”，万达地产却如此火急火燎地与资本市场“亲密接触”?下面，小编为大家解读万达上市背后的财务，希望对大家有所帮助!

除了拓宽融资渠道、获得资金外，上市的目的还在于降低融资成本、增加企业利润，进而降低资产负债率。

作为重资产公司，万达地产的大部分负债为银行贷款、信托、境外债券等计息借款。招股说明书显示，截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，万达地产未偿还银行及其他借款余额分别为697.47亿元、932.28亿元、1303.18亿元和1723.62亿元;截至2014年6月底，万达地产仅借款利息支出就高达62.1亿元。

大量的融资带来的利息支出令融资成本不断攀升，而相对利息更高的信托融资的占比也越来越高，这也使得融资成本居高不下。

此外，大量的融资还令万达地产的流动负债急剧攀升。从2011年至2014年上半年，万达商业地产的流动负债分别为1238.79亿元、1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。

在资本充足率方面，其杠杆比率则分别为38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，负债率逐年上升。

值得注意的是，万达地产招股说明书第16页附注第4条写到，“资产负债率按负债总额(扣除客户垫款)除以资产总值再将所得值乘以100%计算”。

记者在与财务分析专家探讨时得知，中国商品房实行预售制，房地产企业账面往往有巨额预收款项，预收账款在负债中的比重也大幅上升。但在实际操作中，很多地产企业为了让负债率更好看，往往在将预收账款直接从负债总额中扣除后再计算资产负债率。

招股说明书中对“客户垫付”并未予以详细解释。但如果客户垫款即预收账款的话，则其需要从债务总额中扣除。

从资产总额的角度分析，如果将房价下行的风险考虑进来，那么，按照市场价格进行重估，其中可能存在资产总额减值的风险。

事实上，根据A股上市地产企业已披露发布的财务指标，记者发现，负债率“高危”似乎是房地产企业普遍存在的共性问题。当债台高筑、资产又不断缩水时，高企的负债率将使地产企业面临极大的财务风险甚至经营风险。

万达选择在此时上市，最大好处在于融资渠道变得更顺畅、融资成本变得更低廉，进而可以将负债率降至或保持至一个合理水平。

从长远看，上市之后保持合理的现金流、获得稳健的收益、保持合理的负债，这才是万达地产可持续发展的财务基石。