"四证"不齐全如何签订施工合同
众所周知,建筑行业中的企业在签订施工合同的时候需要“四证”,“四证”,是指“建设用地规划许可证”、“土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“建设工程施工许可证”。按照规定,“四证”齐全后工程项目才能开工。今天小编了解下,"四证"不齐全,签订施工合同要慎重!
"四证"不齐全,签订施工合同要慎重!
虽然“四证”是由建设单位负责办理的,一旦出问题,往往会波及到施工企业,特别是施工合同有效性的认定。
“四证”不齐全的工程,如果在建设过程中发生纠纷,施工单位跟业主签的施工合同,很有可能会被认定为无效合同。因此,在签合同之前,一定要搞清楚2个问题:
“四证”是否齐全?如果不齐全,到底少了哪个证?
关于“四证”
一、《建设用地规划许可证》
根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定:建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。
这个证是:
◆确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证
◆建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。
二、《国有土地使用证》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定:实行土地登记发证制度。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发国有土地使用权证书,确认使用权。
这个证是:
◆证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,责令退还非法占用的土地,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,并处罚款。
三、《建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可管理办法》第四条的规定:未取得建设工程规划许可证,不得办理《建设工程施工许可证》。
建设工程规划许可证是:
◆建设工程符合城市规划要求的法律凭证
◆商品房销(预)售的法定要件
◆房屋产权登记的法定要件。
没有此证的工程建筑是违章建筑,严重的会被责令停止建设,限期拆除或者没收。
四、《建筑工程施工许可证》
《建筑工程施工许可管理办法》规定:建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
建筑工程施工许可证是:
◆建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证明
◆建设单位进行工程施工的法律凭证
◆应当放置在施工现场备查,并按规定在施工现场公开。
对于未取得施工许可证擅自施工的,责令停止施工,限期改正,并对施工单位处3万元以下罚款。
哪些证不能少?
一、2个证一定不能少
◆没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,一般认定工程施工合同无效。
◆没有土地使用权证、建设工程规划许可证、未办理报建手续的"三无"工程,确认建设施工合同无效。
判例:
1、2002年最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见
发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”工程建设施工合同,应确认无效。
2、2012年浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答
发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证,与承包人签订建设工程施工合同的,应认定合同无效。
3、2012年北京高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答
发包人就尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续的工程,与承包人签订的建设工程施工合同无效。
4、2012年广东高院《全省民事审判工作会议纪要》
建设工程没有取得建设工程规划许可证,属于违法建筑,就该违法建筑所签订的施工合同无效。
特别注意:
如果在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证,或者经主管部门批准建设的,应当认定该施工合同有效。
二、土地使用权证非必备
◆用地申请已获批准,取得《建设用地规划许可证》,但是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,施工合同不宜认定为无效。
判例:
1、2002年最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见
发包人经审查被批准用地,并已取得建设用地规划许可证,只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的'建设施工合同无效。
2、2000年广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定
发包人经审查被批准用地,并已取得《建设用地规划许可证》,只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。
三、没有施工许可证,不影响施工合同有效性
◆未取得建筑工程施工许可证,不影响施工合同的效力。
判例:
1、2013年9月,湖北高院民事审判工作座谈会会议纪要
建设工程应办理施工许可证的规范属于管理性规范,不是效力性规范,是否取得施工许可证不影响建设工程施工合同的效力。
2、2012年北京高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答
发包人未取得建筑工程施工许可证的,不影响施工合同的效力。
3、2012年浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答
发包人未取得建设用地使用权证或建筑工程施工许可证的,不影响建设工程施工合同的效力。
4、2011年山东省高级人民法院关于建设工程施工合同纠纷会谈纪要
施工许可证属于管理性规范,非影响合同效力性的规范,而且领取施工许可证时,施工合同已经签订。因此,施工许可证不是建设工程施工合同的有效要件,是否取得施工许可证不影响合同的效力。
-
建筑物理与建筑设备训练试题
引导语:建筑物理与建筑设备具体内容包括建筑热工学基本原理、建筑保温节能设计、建筑声学基本知识、室内声场计算机仿真、污水系统及透气系统等。以下是小编整理的建筑物理与建筑设备训练试题,欢迎参考!1当贯通式热桥内表面温度低于室内空气露点温度须作保温处理...
-
解读《施工总承包企业特级资质标准》
6月7日,住建部在其guan网上公布了《施工总承包企业特级资质标准》(征求意见稿)(以下简称征求意见稿)。我们都知道建筑企业的发展都离不开资质的落实。今天小编就带大家主要看看住建部《施工总承包企业特级资质标准》迎重大变革!未来,资质制度将如何发展?变动内...
-
河南一级注册建筑师挂靠价格
最近,在网上经常会看到关于一级注册建筑师方面的提问,一级注册建筑师挂靠一年多少钱?下面由小编为各位简单做个分析。河南一级注册建筑师挂靠价格是多少呢?注册电气工程师(供配电)3年12-20万,一年5-6万注册电气工程师(发输电)3年15-21万,一年5-6万公用设备工程师(...
-
2018年一级建筑师《物理设备》提分试题
注册建筑师考试开始进入备考时期,边学边练,巩固所学知识,下面是小编整理的2018年一级建筑师《物理设备》提分试题,欢迎来学习!1.下列哪个关于太阳高度角和方位角的说法是正确的?()A.高度角与建筑的朝向有关B.方位角与建筑物的朝向有关C.高度角和方位角都与建筑物的...