工程预算轮岗实结

根据我凤凰城物业管理处行政办公室的安排，我于20**年9月26日开始在工程部进行轮岗实习，并于20**年10月27日轮岗结束。在工程部轮岗期间，对于整个物业管理公司这个技术性最强的部门进行了轮岗实习，通过轮岗实习，对工程部整体上有了一定的了解。

一、通过轮岗实习对工程部的大体认识

工程部主要负责园区的公共设备设施的检查、维修和保养工作，是物业管理公司中技术含量最高的部门。它也负责入户维修工作，对于小区业主户内的报事、报修的处理，是特约服务的主体，是物业管理公司的核心部门，也是物业管理公司对外的形象工程之一。

凤凰城工程部的组织构架是：工程部主管—工程部领班—工程部维修工。主管主要负责日常工作的计划、安排；规章制度的制定；培训计划的编写、实施和总结；材料采购等。领班主要负责公共区域巡检、维修和保养计划的实施，以及入户维修特约服务工作的分派。而工程部员工根据本身工种的不同又分为水工、电工、弱电工、油漆工和综合工，他们又根据具体维修工作的不同分派不同的公共区域维修和特约服务工作。

通过在工程部办公室和维修班的具体实习，对工程部的公共区域的月度维修保养计划有一定了解。对于工程部工作台帐、采购计划、培训计划和总结、请示的内容和格式都略有认识。通过维修班的具体上岗操作，对公共区域维修和入户维修的工作流程，以及其它各个工种的工作都有一定的了解和掌握。

二、通过实习发现的工程部员工的可贵之处

（一）工程部员工的维修技术都非常好

我凤凰城物业管理处工程部员工对于公共区域维修和入户的特约服务维修的技术都非常好。所有的业户报修工程部员工基本上都能圆满解决，许多工人的维修技术都得到了业主和住户的好评，许多业主和住户对于某一方面的维修都会指名道姓地要求某些工人直接进行维修。

（二）工程部维修员工都具有很强的责任心

对于公共区域的各项维修、入户特约服务维修以及领导交办的其它工作，每一位员工都能非常及时、准确、有效地解决，返工率很低，这些都是员工责任心很强的体现。员工不光对自己负责，而且对公司负责，这说明我们公司的员工都是非常具有责任心的。

三、通过实习，从自身角度出发发现工程部存在的一些问题

（一）工程部现有的规章文件、管理考核体系不健全，很多文件都没有落到实处。

就目前工程部整体的工作情况和员工的状态而言，整个工程部没有进入到正常的工作轨道。管理人员大部分时间只能就目前发生的问题进行事后处理。没有进入到对事情和工作的计划、前瞻和对已经发生的问题进行总结、分析规律、提出解决措施和事前处理的阶段。员工的工作没有激情，不能积极主动地去发现工作和解决问题，而是消极被动地接受上级派给的各项工作。从某一方面上讲，工程部现有的规章制度，管理考核体系文件不健全，岗位职责分配没有相应原则和规定。

（二）入户维修特约服务的种类、收费标准不详细，可操作性差

现目前实行的特约服务有偿服务收费标准是刚刚入住时制定的标准。标准在实行过程中发现了一些问题：

1、有些服务项目收费不合理，很多业主在享受服务时均有提出问题的服务项目，应该进行修改。

2、现有的收费项目制定得不系统，在客服部具体实施过程中，不好具体的寻找和操作，说明现有的收费标准可操作性差，需要进行整改。

3、根据接管以来的收费情况，发现现有的有些收费服务项目在原有收费表中没有体现（如更换灯泡，业主自备材料的收费），还有许多业主自备材料的其他服务收费项目等。

以上种种特约服务收费出现的情况是工程部的收入存在问题的主要方面。工程部是物业管理公司开支最大的部门，而其开支的主要来源是业主缴纳的物业管理服务费。而在现阶段收费不理想的情况下，自身的特约服务收费能够解工程部收入开支问题的燃眉之急，工程部特约服务收费标准制定得详细、系统与否，将是特约服务收费的.关键之处。

（三）工程部维修员工工作的积极性和主动性不高

工程部维修员工大部分处于消极被动地接受上级委派的各项工作，大部分工人没有自己的工作安排。每天大部分时间的主要工作就是客服中心报修的入户维修和公共区域维修的相关工作，没有太多其他的相应自己岗位职责的要求和安排。

这种情况的出现一方面是因为规章制度不健全的问题，没有相应的岗位职责，没有将工作细化，没有根据公区划分设备设施维修保养的工作要求和工作进度将工作分派给相关的人员。如果做到以上几点，既可以消除员工的消极怠工的情绪，又可以利于员工的考核和管理工作的开展。

另一方面的原因就是由于工程部人员中存在一部分混日子的员工，他们对于分配的工作和任务不积极主动地完成，即使完成，也是敷衍塞责。整天混日子，做一天和尚撞一天钟，这种人反而没有受到领导的指责和批评。因此，在员工中就产生了一种不公平感，做不一样的活反而拿一样的工资。这样长久下来，就导致了现在员工的消极和被动。这样就需要岗位明确分工之后，进行考核，考核合格优秀的员工要进行表扬和嘉奖；考核不合格的员工要进行相应的处罚。

（四）工程部日常工作、公区维修工作、巡检工作没有计划性

目前，工程部的日常工作，特别是公区维修、巡检、保养工作没有很好的进行规划。很多问题都是由业主（住户）发现问题之后才进行报修，工程才派人进行维修的情况出现的次数比较多。这样造成的结果一个是减少了设备设施的使用寿命，另外一个是造成了入户维修工作不能得到时间和技术的保障。

（五）特约服务工作过于谨慎

现阶段工程部为了避免因为材料、技术等问题而造成的物业管理公司与业主的矛盾。很多的维修工作都不敢接或转交给其他公司或企业去进行维修。作为物业管理企业的部门就要对一部分的维修产品和服务负责，现阶段我们已经认识到这些风险的存在，就应该想办法去规避风险，而不是当业主强烈要求时就帮助业主进行某些特约服务项目；当业主没有强烈要求时，就不提供该项服务。这些没有原则性的工作使整个服务产品呈现出畸形，不能走上正轨，不能真正向一个专业化的物业管理公司进步和成长。

工程部是一个技术含量很高的部门，一个部门能力越强，它所应该承担的责任也就越重。工程部如果在现有的情况下进行整改，整个部门出现生机的话，将是一个物业管理企业最大的福音，也是一个物业管理企业走向成功的基础。