拆迁安置房购房须知
一、拆迁安置房是否能买卖
拆迁安置房一般需五年才能进行上市交易。
房屋能不能上市交易,简单的可以根据土地性质判断,集体土地,是归集体所有,乡镇多半是这样的土地性质。
如果是国有土地,即可办理到房产证,就可以上市交易,有些是永远拿不到房产证的,比如集体土地,除非他进行 地性质变更。有些是拿到了短时间内不能交易的,比如一些拆迁安置房。
国家在这方面都是有相关规定的。
房产一般有两证,房产证和土地证,房产证简单的说就是表示这房子归你所有,如果建筑物没了,你想再在原土地上兴建,必须经相关部门批准。
土地证表示此土地归你所有,无论建筑物是否存在,别人是无权在你的地盘建东西的,这就是侵犯你的权益。
二、拆迁拿安置房注意事项
安置房是否能取得房产证不能一概而论,这需要看其拥有的产权是否是全产权,以及拆迁协议上的相关规定。首先,弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的,调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的。安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。房产证是需要通过房管部门来办理的,需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用,然后办理产权证。
安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,是可以上市交易的,房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易,没有取得房产证是禁止上市交易的。
三、买安置房注意事项
对于无证的拆迁安置房,在购买时要分清情况: 1、调查清楚拆迁前的`产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的; 2、一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。 3、有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说,弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名,更名时,要进行公证。
如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全,实际中拆迁协议也是不能办理过户的,房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理,房产证办理下来之后产权仍属于原房主,则不利于您维护权益。您可以向出售单位确定相关事宜,或者仔细
查看您所签订的购房协议,
四、拆迁安置房买卖费用
买方 卖方 契税:总价*1.5%
印花税:总价*0.05% 总价*0.05% 交易手续费:3*平方数 3*平方数 拆迁安置方:总价*4%
土地出让金(公房):总价*1%
土地登记费50元每件
印花版税5/件
房屋登记费80元/件
工本费10/件
通告费(境外人士)200/件
(通过中介)
中介费:成交价*1% 成交价*1.5% 过户代办费:200元 200元
按揭代办:400 水电过户200 评估费:评估价*0.44%
他项权证190
营业税。5年内出售5.55%
个人所得税总价*1.5%
高档住宅:总价*3%
高档住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的税
拆迁安置房购房须知 [篇2]
动迁房由于其交易过户受到年限的制约,因此与同类其他性质的房屋相比,价格上具有一定的优势,为此也受到了众多购房人的青睐,但是与之伴随的是交易风险的不可控制,不少购房人在最终交易过户时,由于出卖方以种种理由拒绝配合,不得不诉诸法律。那在动迁房买卖中有哪些注意事项呢,笔者作为沪上专业从事房地产买卖纠纷的资深律师,现谈一下几点:
一、动迁房虽限制转让,但并不意味着该买卖合同无效。
《合同法》第52条之规定:有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
动迁房限制转让只是受到当地房管部门的行政管理规范约束,并不属于法律、行政法规的规定,因此该买卖合同从法律上来说是合法有效的。
二、动迁房买卖合同有效,并不意味着就可以取得动迁房所有权。
《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。” 从中可以看到,虽然签订了动迁房买卖合同,但是若出卖方并不具有处分该动迁房屋的权利,购房人则将陷入无法取得受让房屋产权的窘境。因此,在签订买卖合同之前,购房人应要求合同相对方提供可以证明权属的相关资料,并核对动迁安置的人数,以免届时出现不必要的法律风险。
三、即便动迁房买卖合同是有权处分,购房人也并不一定能取得动迁房所有权。 由于动迁房买卖合同是附期限的合同,因此在限制转让期间是不能办理交易过户的,这意味着在此期间一旦发生其他法律事实,会直接影响最终交易的顺利进行。最简单的例子就是出卖人因欠债导致该动迁房被法院司法查封,该债务无法偿还则动迁房屋无法交易过户。在2011年7月29日前,购房人可以通过对该动迁房办理抵押登记来规避此类风险,但之后《上海市动迁安置房管理办法》第23条明确规定,“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”因此,在购买动迁房过程中,对于无法交易过户的违约责任及担保等方面,购房人特别需要留意。
四、如何降低购买动迁房的交易风险
笔者认为,除了之前所述外,购房人可以要求卖方交付该房屋的权属凭证,先期入住取得该房屋实际占有的法律状态,签订租赁期20年的房屋租赁合同,必要时要求对方办理不可撤销的委托公证。
综上所述,通过合法有效的合同风险管控,动迁房的交易是可以获得保障的,笔者代理的一系列动迁房买卖纠纷的案件的判决中,购房者的诉请最终都获得法院的支持。
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