资金回笼压力大房企喊涨没有底气

对楼市而言，“放松”已经成为了一个敏感词汇。日前，已经在浙江义乌取消楼市“限购令”七个月之久的事实被媒体踢爆，导致义乌市委宣传部工作人员紧急出来澄清：限购令并非取消，而是政策到期，现在新政策还在制定中，过程有些曲折。华远地产董事长任志强不禁发微博感慨：“又被媒体毁了”。开发商如此期待搭上“稳增长”的快车，来自于他们资金上的压力。广东省房协上周公布的报告显示，上半年广东房企国内贷款759.44亿元。其中，主要为销售回笼资金的其他资金1492.39亿元，则下降5.4%。同时，本年到位资金3420.18亿元，虽然同比增长4.9%，但增速却为近十年最低。

粤房企上半年资金压力大

上半年的楼市回暖，是开发商“以价换量”倾力打造的结果。今年上半年，商品房的销售面积和销售额总体呈先冷后热态势，第二季度成交量逐月递增，6月创下上半年单月最高；不少房企的销售数据比较理想，例如保利地产，上半年在广州的销售金额更是突破100亿元大关。不过，粤房企的资金压力并未就此减小。

根据省房协市场分析发布的报告，上半年商品住宅销售面积2977.00万平方米、销售资金2040.46亿元。其中，销售资金同比下降9.7%；调控政策效应持续显现。虽然今年上半年广东商品房的'销售面积和销售额为近十年同期的次高，但同比均为负增长。多年来，销售回笼资金占企业资金来源约半数，是企业最为倚重的一部分。与市场较好的年份相比，今年上半年来自国内贷款和企业自筹的资金比重依然偏高，而销售回笼资金部分占比离正常年份水平尚有6个百分点左右的差距。

同时，上半年，全省房地产企业国内贷款759.44亿元，同比增长19.2%；利用外资15.57亿元，下降50.1%；自筹资金1152.77亿元，增长13.8%；主要为销售回笼资金的其他资金来源1492.39亿元，下降5.4%。本年到位资金小计3420.18亿元，同比增长4.9%，增速为近十年最低。从资金充裕情况来看，企业资金充裕度(到位资金/房地产开发投资额)为156%，比去年同期低7个百分点，为2004年以来同期次低。

对于下半年的资金困难，报告同时预测，从今年来资金结构变化看，国内贷款和自筹资金占到位资金小计比重呈逐月下降趋势，其他资金占比则呈逐月上升趋势，反映出企业的资金结构在逐步优化，资金压力比年初得到部分缓解。虽然上半年企业资金结构比年初有较为明显的优化，但企业到位资金同比增速创下近十年同期最低，资金充裕度也处于近年低位，资金面总体压力未减。

一手房待售面积再创新高

虽然当前活跃的市场氛围仍在持续，但楼市仍然谨慎“回暖”。得益于货币政策、信贷政策的适度宽松和企业不断采取的“以价换量”策略，今年来商品房销售量总体呈现逐月回升的趋势。但全省商品房待售面积再创新高。有业内人士表示：“开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观。”

省房协报告显示：截至上半年期末，全省商品房屋待售面积3216.22万平方米，比一季度末增加110.80万平方米，其中住宅增加57.13万平方米，占总增量的51.6%；均创下近十年来新高。从商品房待售年限看，待售1年以内1117.14万平方米，占总待售面积的34.7%，比去年底增加196.01万平方米；待售1-3年1732.82万平方米，占53.9%，比去年末增加345.53万平方米；待售3年以上366.26万平方米，占11.4%。而据合富辉煌集团市场研究部监测统计，预计下半年新增供应约为3.33万套，与往年相比有明显的增加，处于近年来高位，中心六区新增供应更是有明显增大。

库存压力下难迎“涨声一片”

二次降息已接近一月，彼时开发商眼中“久旱逢甘露”般的重大利好和回暖迹象，让业内人士纷纷表示，楼市回暖已成事实，房价将再无降价可能；更有购房者对2008年的房价反弹记忆犹新。然而在中央三令五申中，“稳增长”带来的楼市“狂欢”似乎逐渐冷静。任志强近期在博鳌表示：“中央通过其他的方式推动经济增长，房地产行业只能中间接受惠，楼市调控并未放松。”

而更让开发商冷静的则并非那一只如同“未被扔下的皮鞋”的政策，而是存量房源。在广州，下半年的新增市场供应，依然以旧盘新推为主，占比超七成，全新盘预计有62个。新货的供应节点预计依然集中在“金九银十”和年底这两个销售节点推货，但8月份预计也将有不少新货推出。由于多个板块新货集中，预计板块竞争将较为激烈，包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、花都的区府板块、番禺的华南板块、市桥板块和亚运城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等。

省房协报告认为，虽然五六月份以来销量持续扩大，反映出市场需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，应尽快完成销售回笼资金。“同时，在政策的压力下，一旦房价过快上涨，超出了中央的底线，新一轮的、更严厉的调控或被逼出现，这是开发商不愿意看到的。”一位业内人士如是说。